Собственник недвижимости не хочет заключить с владельцем земли договор

Можно ли зарегистрировать договор аренды участка, если не все собственники зарегистрировали свои права на него?


01 Октября 2020 Фотобанк Лори Один из экспертов «АГ» подчеркнул, что права долевых собственников, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сохраняются у них и не должны ущемляться. По мнению другого, по сути, Верховный Суд решил, что задержка части сособственников с регистрацией их прав не должна препятствовать распоряжению участком по решению большинства. Рассмотрев административное дело об оспаривании решения Росреестра, Верховный Суд подчеркнул, что отсутствие регистрации прав всех участников долевой собственности не мешает зарегистрировать договор аренды земельного участка сельхозназначения ( ВС от 16 сентября 2020 г. по делу № 46-КАД20-4-К6). Собственники земельного участка сельхозназначения, расположенного в с.

Борское Самарской области, утвердили на общем собрании условия договора аренды этого участка обществом «Агрофирма «Борское»», а Валентину Артанову наделили полномочиями действовать без доверенности от их имени.

Женщина подписала с агрофирмой утвержденный договор сроком на пять лет, а затем обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации этого соглашения.

Ведомство приостановило регистрацию фактически по двум основаниям.

Первое – в ЕГРН содержится 10 актуальных записей о зарегистрированных правах в отношении этого участка, в то время как число участников общей долевой собственности согласно представленному протоколу общего собрания – 43 человека. Второе – ранее на государственную регистрацию договора аренды в отношении того же участка было представлено другое заявление, по которому решение еще не принято. Дополнительно Росреестр указал на недостатки поданного на регистрацию пакета документов.

Не согласившись с таким подходом, Валентина Артанова, обжаловав решение госоргана в суд, потребовала завершить регистрацию. Богатовский районный суд Самарской области установил, что одно из указанных Росреестром оснований не актуально: представленное ранее заявление подала вторая сторона договора – «Агрофирма «Борское»», которая на момент рассмотрения спора в суде уже отозвала свое заявление.

Тем не менее удовлетворять административный иск первая инстанция . По ее мнению, отсутствие регистрации всех земельных долей в силу ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости «является объективным препятствием» для регистрации обременения в виде аренды.

«Оспариваемое решение не ущемляет права и законные интересы участников общей долевой собственности, поскольку они имеют возможность распорядиться своими зарегистрированными земельными долями посредством их выдела в натуре (с последующим совершением действий по предоставлению выделенного земельного участка в аренду согласно нормам действующего законодательства)»

, – разъяснил районный суд. С таким подходом согласились Самарский областной суд и Шестой кассационный суд общей юрисдикции. Валентина Артанова обратилась в Верховный Суд.

Изучив ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Судебная коллегия по гражданским делам ВС пришла к выводу, что участник общей долевой собственности не может лично обратиться с заявлением о регистрации договора аренды, поскольку в случае избрания на общем собрании уполномоченного лица госрегистрация осуществляется только по заявлению либо этого лица, либо арендатора.

То есть невнесение записи о государственной регистрации договора аренды на основании заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников, противоречит законодательству и создает препятствия в реализации решений общего собрания участников долевой собственности, подчеркнул ВС. Он также напомнил, что в силу ст.

18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона 1997 г. о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного акта решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий. При этом решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком сельхозназначения, принимаются общим собранием участников долевой собственности при наличии установленного законом кворума, указал Суд.

Такие решения обязательны для всех участников, вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосовании и как именно проголосовали. ВС отметил, что договор аренды заключается уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей долевой собственности, в том числе собственников, не зарегистрировавших свои права на земельные доли.

«Необходимости участия всех собственников земельного участка в обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе обязательности регистрации права каждого собственника земельной доли в ЕГРН, не имеется, закон такого требования не содержит», – подчеркнул Суд. Он также отметил, что регистрация договора аренды при отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на земельные доли всех собственников не нарушает права и законные интересы тех участников долевой собственности, которые не зарегистрировали свои права.

Он также отметил, что регистрация договора аренды при отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на земельные доли всех собственников не нарушает права и законные интересы тех участников долевой собственности, которые не зарегистрировали свои права.

По смыслу п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участники долевой собственности даже после заключения договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно этого соглашения не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распорядиться принадлежащими им долями, подчеркнул Суд.

«Таким образом, отсутствие государственной регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок всех участников долевой собственности неправомерно признано судами как препятствие регистрации договора аренды на этот участок, что повлекло ошибочность вывода о законности обжалуемого решения Управления Росреестра»

, – подытожил ВС.

На этом основании Судебная коллегия отменила акты нижестоящих инстанций и приняла новое решение по делу: признала незаконным решение управления Росреестра и обязала его возобновить действия по регистрации договора.

Партнер юридической фирмы «Law & Commerce Offer» полагает, что решение ВС закономерно: «Права долевых собственников, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сохраняются у таких собственников и не должны ущемляться». Второй важный, по мнению эксперта, факт – то, что в данном споре земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, и сведения об этом имеются в ЕГРН.

«Данного обстоятельства достаточно для внесения в отношении такого участка регистрационных записей»

, – пояснил Антон Алексеев.

В то же время, заметил он, ВС указал: несмотря на сдачу в аренду такого рода земельного участка, уже после государственной регистрации договора аренды долевой собственник, возражавший на общем собрании собственников относительно его заключения, вправе выделить свою долю и распорядиться ей по своему усмотрению.

«С одной стороны, данный подход защищает права отдельных долевых собственников, но с другой, возникает вопрос о соблюдении прав арендатора»

, – считает Антон Алексеев.

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» полагает, что в данном деле Верховный Суд учел как фактическое положение дел в сфере регистрации прав на земельные участки сельхозназначения, так и реальные потребности гражданского оборота таких земель.

«Несмотря на время, прошедшее с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1997 г., а затем и пришедшего ему на смену Закона о государственной регистрации недвижимости 2015 г., до настоящего времени многие собственники земельных участков, находящихся в общей долевой собственности – как, впрочем, и многие индивидуальные собственники других объектов недвижимости – не осуществили регистрацию своих прав»

, – отметил эксперт.

По его мнению, по сути, Верховный Суд решил, что в случаях, когда речь идет о земельных участках, принадлежащих сразу множеству лиц, медлительность с регистрацией прав части сособственников не должна препятствовать распоряжению участком по решению большинства.

«Что в целом отвечает потребностям экономики, это можно только приветствовать»

, – считает Николай Сапожников.

При этом, добавил он, ВС специально отметил установленную законом гарантию прав сособственников: участники долевой собственности в любом случае, даже после заключения договора аренды, при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распоряжаться принадлежащей им земельной долей. Екатерина Коробка 01 Октября 2020 Рассказать: Мнения Обзоры и аналитика Опрос Как нам улучшить контент «АГ»? Просим читателей ответить на несколько вопросов о содержании «Адвокатской газеты»

Статья 271.

Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ. 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Комментарий к ст. 271 ГК РФ 1. Пункт 1 ст. 271 рассчитан на случаи, когда собственник земельного участка не совпадает в одном лице с собственником расположенного на нем недвижимого имущества.

Последний обладает правом пользования чужим земельным участком, если он предоставлен собственником земельного участка под эту недвижимость. Земельным участком, предоставленным под недвижимость, считается участок, который обслуживает здание, строение или сооружение, т.е.

который занят недвижимостью и необходим для ее использования. Его площадь определяется п. 3 ст.

33 и п. 2 ст. 35 ЗК, согласно которым при выделении земли требуется соблюдение общих градостроительных, противопожарных, санитарных норм, правил об определении границ охранных зон и т.п. Собственник земельного участка при выделении его под недвижимость определяет совместно с собственником недвижимости вид права, на котором земельный участок предоставляется (право аренды, постоянного (бессрочного) пользования, срочного безвозмездного пользования или др.). Вид права указывается в решении о предоставлении земельного участка (если он находится в государственной или муниципальной собственности) или в договоре (если он находится в частной собственности).

2. Закон прямо не указывает, какое право возникает на земельный участок у собственника недвижимости, если в решении о предоставлении или в договоре вид такого права не определен.

До внесения в 2007 г. изменений в комментируемую статью считалось, что собственник недвижимости в этом случае приобретает право постоянного пользования земельным участком. Поскольку закон предусматривает ограниченный субъектный состав данного права, возникало противоречие между земельным и гражданским законодательством.

С утратой силы ч. 2 п. 1 ст. 271 данная коллизия устранена.

Поскольку единый перечень ограниченных вещных прав законом не установлен, можно рассматривать право пользования земельным участком собственником недвижимости в случае неуказания вида права в документах о выделении земли в качестве самостоятельного вида ограниченного вещного права на земельный участок.
Поскольку единый перечень ограниченных вещных прав законом не установлен, можно рассматривать право пользования земельным участком собственником недвижимости в случае неуказания вида права в документах о выделении земли в качестве самостоятельного вида ограниченного вещного права на земельный участок.

3. Собственник недвижимого имущества вправе без согласия собственника земельного участка, если иное не предусмотрено условиями пользования, передать право собственности на недвижимость третьему лицу. Переход права собственности на недвижимое имущество влечет переход и права пользования земельным участком.

Таким образом, переход права пользования земельным участком также осуществляется без согласия собственника земельного участка.

Так, в договоре аренды земельного участка не может быть условия, по которому передача права аренды возможна только после получения на это согласия арендодателя (п.

18 Постановления ВАС N 11). Хотя при аренде государственных и муниципальных земельных участков на срок свыше пяти лет необходимо уведомление арендодателя о передаче права аренды, ждать его согласия на передачу права не требуется.

Право пользования земельным участком переходит к приобретателю недвижимости одновременно с переходом права собственности на нее независимо от государственной регистрации и надлежащего оформления перехода права пользования (п.

14 Постановления ВАС N 11). Приобретатель недвижимости вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Названные положения законодательства направлены на соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (ч. 5 п. 1 ст. 1 ЗК), хотя и с определенными изъятиями.

Изъятия состоят в том, что по общему правилу недвижимое имущество следует судьбе земельного участка, а в комментируемой статье земельный участок следует судьбе недвижимого имущества. 4. Право пользования переходит при этом на тех же условиях и в том же объеме, на каких пользовался землей прежний собственник недвижимости.

Так, если он обладал земельным участком на праве аренды, право аренды переходит к приобретателю недвижимости на тех же условиях. Оснований для изменения или прекращения договора аренды в этом случае нет. Если право собственности на недвижимое имущество перешло в силу договора купли-продажи, мены, дарения недвижимости или другой сделки, а также в связи с реорганизацией юридического лица, в результате чего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к лицу, которое не может быть субъектом данного права по закону, оно должно переоформить его на право аренды или собственности в установленном законом порядке (п.

Если право собственности на недвижимое имущество перешло в силу договора купли-продажи, мены, дарения недвижимости или другой сделки, а также в связи с реорганизацией юридического лица, в результате чего право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло к лицу, которое не может быть субъектом данного права по закону, оно должно переоформить его на право аренды или собственности в установленном законом порядке (п. 12 Постановления ВАС N 11). 5.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, может осуществлять право собственности на нее по своему усмотрению.

В том числе он может сносить соответствующие здания и сооружения.

Но владение, пользование и распоряжение недвижимостью не должны противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором. 6. Помимо общих прав и обязанностей, собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет дополнительные права. Если участок находится в частной собственности, собственник недвижимости имеет преимущественное право на его покупку или аренду, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п.

3 ст. 35 ЗК). Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственник недвижимости имеет исключительное право на его приватизацию или аренду.

Если недвижимость находится в общей собственности, то земельный участок также приобретается в долевую собственность или заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора (ст.

36 ЗК). Религиозные организации могут приобрести земельный участок, на котором находится их недвижимость, в собственность бесплатно. Право на приватизацию, покупку или аренду земельного участка является исключительным.

Это означает, что принадлежит оно только одному лицу — собственнику находящейся на участке недвижимости. В силу этого право на приватизацию имеют и те юридические лица, в которых доля государства больше 25%, хотя по приватизационному законодательству им запрещено покупать государственное или муниципальное имущество (п.

5 Постановления ВАС N 11). Право на приватизацию или аренду может быть реализовано лишь однократно. Если после введения в действие ЗК лицо заключило договор аренды, то приватизировать данный земельный участок оно не может, так как уже воспользовалось своим исключительным правом. Для реализации своего исключительного права собственник недвижимости обращается в исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
Для реализации своего исключительного права собственник недвижимости обращается в исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Рассмотрение заявления для уполномоченных органов является обязательным. Их действия или бездействие могут быть обжалованы в суде путем подачи заявления по правилам о признании ненормативного правового акта, действия (бездействия) органов незаконными в порядке гл.

24 АПК или заявления о понуждении к заключению договора купли-продажи или аренды.

Судебная практика по статье 271 ГК РФ Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 304-ЭС19-18742 по делу N А75-8652/2017 Отказывая в удовлетворении заявления общества, суд апелляционной инстанции и поддержавший его выводы суд округа, руководствовались статьями 131, 133.1, 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.1, 39.6, 39.8, 39.16, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10, в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, и исходили из отсутствия оснований для признания оспариваемого отказа администрации незаконным. Определение Верховного Суда РФ от 28.10.2019 N 305-ЭС19-18572 по делу N А40-159866/2018 Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды руководствовались положениями статей 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что, поскольку общество в спорный период не обладало зарегистрированными в установленном порядке правами на земельный участок, но фактически использовало его при эксплуатации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, на его стороне возникло неосновательное обогащение за пользование земельным участком.

Размер неосновательного обогащения, образовавшегося на стороне общества определен судами исходя ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельного участка. Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2019 N 310-ЭС19-21203 по делу N А14-12960/2018 Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 271, 329, 330, 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

, пришли к выводу об обоснованности требований Управления о взыскании с предпринимателя, к которому перешли права и обязанности соарендатора по договору аренды от 26.12.2006 N 113-06/гз, 10 669 руб. 88 коп. неустойки ввиду несвоевременного исполнения последним обязательства по внесению в период с 11.06.2015 по 31.12.2017 арендной платы за пользование арендованным земельном участком, на котором расположены принадлежащие предпринимателю на праве долевой собственности объекты недвижимости — нежилые здания.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.2019 N 86-КА19-6 Письмом администрации Ковровского района Владимирской области от 30 июня 2014 года Жарковой Е.И. отказано в выкупе со ссылкой на положения статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

23 апреля 2018 года Жаркова Е.И. повторно обратилась на основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации к администрации Ковровского района Владимирской области с заявлением о заключении договора купли-продажи спорного земельного участка по цене 2.5% его кадастровой стоимости. Определение Верховного Суда РФ от 20.12.2019 N 310-ЭС19-23894 по делу N А08-9255/2018 Частично удовлетворяя требования предпринимателя, суды руководствовались пунктом 1 статьи 216, статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 45 Земельного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пунктом 1 статьи 2, пунктами 1, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе вступившими в законную силу судебными актами Федерального суда Западного округа города Белгорода, Октябрьского районного суда города Белгорода, которыми подтверждено право бессрочного пользования предпринимателем земельным участком, учитывая, что предприниматель является правообладателем нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, предпринимал действия, направленные на защиту своих прав, нарушаемых обществом «Луч ЛТД», уклонявшимся от совместного обращения в соответствующие органы по вопросам уточнения границ и площади спорного земельного участка и оформления прав на него в соответствии с требованиями действующего законодательства, суды сочли, что оспариваемые распоряжения и действия администрации по предоставлению земельного участка, используемого двумя субъектами предпринимательской деятельности, в аренду только обществу «Луч ЛТД», нарушают права и законные интересы предпринимателя, приняты и совершены органом местного самоуправления в нарушение норм действующего гражданского и земельного законодательства.

Определение Верховного Суда РФ от 05.02.2019 N 309-ЭС18-25023 по делу N А60-55859/2017 Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 131, 271, 395, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 30, 31, 78, 388 Налогового кодекса Российской Федерации, статьями 15, 20, 41 Бюджетного кодекса Российской Федерации, Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54

«О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога»

, пришел к выводу об обоснованности требований администрации в части взыскания (за период с октября 2014 по сентябрь 2017 года) с института 919 434 руб.

89 коп. задолженности и 7947 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами и взыскания с общества «Корпорация АФК» 1 147 542 руб. 45 коп. задолженности и 9917 руб.

54 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2019 N 302-ЭС19-1107 по делу N А33-33872/2017 Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 130, 131, 133, 271, 606, 607, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 1, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25

«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

, в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», приняв во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенную в постановлениях от 25.01.2011 N 10661/10, от 23.12.2008 N 8985/08, от 15.02.2011 N 14381/10, Верховного Суда Российской Федерации, приведенную в определении от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773, пришли к выводу об отсутствии оснований для обязания Общества освободить спорный земельный участок и передать его истцу по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального. Определение Верховного Суда РФ от 16.04.2019 N 310-ЭС19-4403 по делу N А09-9806/2016 Удовлетворяя заявленные обществом «Лист-Плюс» требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 271, 552, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, и исходили из доказанности истцом факта возникновения на стороне ответчика неосновательного обогащения в заявленном размере, возникшего в результате использования собственником тепловой сети земельного участка общества «Лист Плюс» без внесения соответствующей платы за такое пользование.

Определение Верховного Суда РФ от 27.05.2019 N 310-ЭС19-7472 по делу N А23-4987/2017 Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 271, 421, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 5, 11.2, 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 43, 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ

«Об общих принципах организации местного управления в Российской Федерации»

, приняв во внимание обстоятельства, установленные арбитражными судами при рассмотрении дел N А23-6396/2016, А23-3236/2016, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества. Определение Верховного Суда РФ от 04.06.2019 N 304-ЭС19-7155 по делу N А67-10431/2017 Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд признал доказанным факт наличия задолженности ответчика перед истцом, а также наличие оснований для взыскания неустойки, в связи с чем, руководствуясь статьями 271, 307, 309, 310, 329 — 331, 552, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73

«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

, вторым абзацем пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», статьей 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», решением Думы города Томска от 19.08.2008 N 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», удовлетворил иск.

Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2019 N 305-ЭС19-9411 по делу N А40-204124/2017 Разрешая заявленные требования, суды, руководствуясь пунктом 1 статьи 271, пунктами 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 35, частью 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что общество, являясь собственником нежилых помещений, имеет законно обусловленное право на оформление аренды земельных участков, поскольку помимо общества правообладателями нежилых помещений также являются иные лица, право аренды подлежит оформлению на условиях множественности лиц на стороне арендатора.

Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

Под понятием единого правового режима земельного участка и расположенных на нем построек/зданий в современном законодательстве понимается оформленное в установленном законом порядке право собственности, когда собственник в полной мере владеет и землей, и всем, что на ней построено/расположено.

Согласно статье 40 Земельного кодекса РФ собственник участка может строить на нем все, что подходит под использование по целевому назначению участка, и владеть этим имуществом. К примеру, человек может на своем земельном участке построить дом, оформить его по всем правилам, получив соответствующее разрешение на строительство, а потом в нем жить.

Это и есть единый правовой режим земли и недвижимости на ней. Согласно статье 209 Гражданского кодекса РФ собственник может распоряжаться своим имуществом, в том числе и землей, по своему усмотрению, в рамках законодательства, не нарушая прав других граждан.

Этим тоже определяется единый правовой режим на землю и построек на ней. Если человек хочет, и это не нарушает действующих норм, то он может строить на своем участке здания/сооружения и владеть ими, распоряжаться по своему усмотрению.

Кроме того, единый правовой режим подразумевает и такой порядок, как продажа недвижимости вместе с участком, и наоборот.

Собственник вправе продать свой участок вместе с находящимися на нем постройками или же продать постройки вместе с землей, установив желаемую за это стоимость. Допускается и продажа отдельно постройки, без участка.

В этом случае землю разрешается сдавать по договору аренды или срочного/бессрочного пользования. Согласно статье 271 Гражданского кодекса РФ полноправный владелец постройки или здания/сооружения, которая находится на чужом участке, имеет право использовать землю под постройкой или зданием/сооружением. Более того, если владелец участка продаст или передаст еще каким-то образом свои права собственности на него другому лицу, владельца постройки это никак не коснется: она так и останется в его собственности и владении, если это не будет оспорено по каким-то нормативно-правовым актам.

Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ, которая частично дублирует статью 271 Гражданского кодекса РФ, если строение/сооружение или постройка переходит в собственность нескольких граждан (долевая собственность), то права на пользование участком разделяются в соответствии с этими долями: каждому достается та часть, которая ему принадлежит в здании/строении.

Земельным законодательством предусмотрены случаи, когда право собственности или пользования землей прекращается, но при этом право собственности на недвижимость остается.

Согласно статье 41 Земельного кодекса РФ землепользователь (несобственник) наделяется такими же правами, что и полноценный собственник земли. Исключением является лишь право сервитута.

То есть землепользователь, который, к примеру, арендует участок, может после получения соответствующего разрешения строить на нем и оформлять данную недвижимость в собственность. Права на собственность участком могут быть закончены по нескольким основаниям, которые подразделяются на две большие категории: в добровольном порядке или принудительном.

К первому относятся:

  1. прекращение существования организации-собственника (юридического лица);
  2. смерти собственника и отсутствия наследников, их отказе во вступление права собственности;
  3. оформление отказа по собственному желанию.

К принудительному отказу же относятся такие основания, как:

  1. нарушение норм законодательства, в результате чего право на собственность теряется.
  2. изъятие участка для уплаты долга собственника (оформленное в законном порядке);
  3. реквизирование со стороны муниципалитета или государства;

Примечательно, что законодательством не установлено четкого порядка по потере единого права на владение участком и строений на нем. И в добровольном, и в принудительном порядке может быть прекращено право собственности или только на землю, или только на недвижимость, или и на то, и другое вместе.

Полностью понятие потери прав на собственность указаны в статье 235 Гражданского кодекса РФ, где прописаны все основания, как добровольные, так и принудительные. В вопросе приобретения права собственности на любое строение/сооружение владельцем или пользователем земельного участка правозащитники нередко обращаются к статье 218 Гражданского кодекса РФ. Если трактовать ее в рамках действующего законодательства, то все, что создано собственником на законных основаниях и с учетом всех норм, принадлежит собственнику.

Пользователь земли, построивший на ней здание/сооружение, которое не нарушает прав других граждан, может ему принадлежать. Если же этот собственник передает свои права на собственность другому лицу, то именно это лицо становится правообладателем, в случаях, если процедура передачи прав была проведена в рамках закона (договора мены, продажи, ренты и т.д.).

Согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на постройку начинается ровно с того момента, как она была зарегистрирована в уполномоченных органах. Если этого не произошло, то постройка считается «ничейной», а в некоторых случаях и самовольной. Одним из оснований на возникновение права собственности на строение/сооружение владельца земли, на которой это строение находится, является отсутствие прав и претензий на них у застройщика.

Если на чужом участке было незаконно построено здание, то собственник участка может претендовать на право собственности на здание, но, по решению суда, может быть обязан возместить затраты застройщика в денежном эквиваленте. Если полноправный собственник недвижимого имущества, которое находится на чужом участке, возвел свою постройку или приобрел ее в законном порядке, то он имеет право пользовать землей, хотя и с некоторыми ограничениями.

Однако при утрате права на недвижимость собственник участка может или требовать перехода прав на постройку в его пользу, или сноса такой постройки с его участка. Нередки ситуации, когда владелец земельного участка составляет договор аренды с собственником строения, где арендодателем является именно владелец участка. В этом случае, по окончании договора аренды, владелец земли может требовать сноса недвижимого имущества арендатора, в том числе, и в судебном порядке.

Препятствий к сносу владелец недвижимости чинить не имеет права, если на снос выписано соответствующее разрешение.

Обжаловать решение суда или компетентного органа можно в судебном порядке, однако с утратой права пользования землей, которое было оформлено в форме договора, при окончании срока его действия, владелец утрачивает приоритетное право на участок. прописаны законодателем достаточно четко.

Если собственник земли, на которой было чужое строение или здание, прекратил в законном порядке соглашение об использовании его земли собственником недвижимости, то он может требовать снести недвижимость с его участка. Однако если, оценив стоимость строения и участка, суд придет к выводу, что земля неравноценна недвижимости, может быть предложено два варианта решения: владелец земли приобретает имущество владельца строения (следует понимать под имуществом именно строение), или же владелец строения выкупает участок у его владельца. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования участком не всегда сводятся только к удовлетворению прав собственника земли.

Законодателем предусмотрен учет прав и свобод всех граждан. Поэтому если договора аренды или срочного договора на пользование землей собственником недвижимости заключено не было, то нормы статьи 272 Гражданского кодекса РФ дают ему право «побороться» за право на владение строением и даже землей, на которой оно находится.