Продажа квартиры вторички процедура

Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция


Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит? Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно. Аргументы «за»

  1. Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.
  2. Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
  3. Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.

Аргументы «против»

  1. Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %.

    Все детали вам придется проверять самостоятельно.

  2. Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.
  3. Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы.

    То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.

Обратите внимание Ваше право решать, какой вариант выбрать. Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги.

Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной. Сейчас поиск недвижимости почти полностью переместился в Интернет.

Расскажем о самых популярных площадках. «» – сайт не является специализированным, но именно здесь риелторы и собственники размещают объявления в первую очередь. Выбранный объект отображается на карте.

Предоставляется небольшое количество информации о квартире. Доступно сравнительно малое число параметров для фильтрации объявлений. Популярен по всей России в равной степени.

Рекомендуем начать с этого сайта, а затем перейти к остальным. «» – специализированный ресурс с удобным интерфейсом и большим количеством фильтров для подбора подходящей квартиры.

В каталоге вы увидите не только классические «дома» и «квартиры», но и «таунхаусы», «части домов», «комнаты», «доли» и пр.

Работает по всей России. На сайте оценивается деятельность агентств недвижимости. Вы можете выставить агентству или риелтору оценку или пожаловаться на него. «» – ресурс с аналитикой по цене недвижимости, отчетами специалистов сайта, ипотечным калькулятором и обширной базой недвижимости (35 000 объявлений о продаже только в Москве).

Откройте карту, выберите район и увидите все объекты, которые продаются поблизости. Большое количество фильтров позволяет точно определить предпочтения. Можно исключить объявления из выдачи, нажав на крестик в правом верхнем углу. Сайт значительно популярнее в Москве и Санкт-Петербурге, чем в других регионах.

Сайт значительно популярнее в Москве и Санкт-Петербурге, чем в других регионах. «» – сайт по продаже и покупке любой недвижимости от гаража до виллы. Сервис сохраняет историю поисков автоматически.

На других площадках это нужно делать вручную.

База квартир сильно различается в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге Яндекс.Недвижимость используют значительно чаще. В других регионах сервис постепенно набирает популярность.

Авторизоваться на сайте можно по своему email в системе Яндекс. «» – сайт, кроме недвижимости, дополнительно предлагает статьи про ипотеку, покупку и продажу квартир, про ЖКХ и идеи для ремонта. В объявлении указывается большое количество информации об объекте, что значительно облегчает поиск: лифт в доме, дата постройки, мусоропровод и т.

д. Количество фильтров сравнимо с «Авито», но уступает сайтам «ЦИАН» и «Домофонд».

Авторизоваться в можно по вашему email в Mail.ru. Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание. Внешний вид квартиры по фото Это хорошо Это плохо

  1. Каждая комната снята с нескольких ракурсов.
  2. Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.
  3. Есть фото подъезда и дома снаружи.
  4. Много фотографий.
  1. Фотографий мало или нет совсем.
  2. Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть.
  3. Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.
  4. Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор.

Благополучность и инфраструктура района Это хорошо Это плохо

  1. Улица не фигурирует в криминальных сводках – можете ввести название улицы в Яндекс.Новостях и почитать о текущих событиях.
  2. Поблизости есть школы и детские сады.

    В шаговой доступности продуктовые, хозяйственные и другие магазины. Уточнить можно по картам в Google или Яндекс.

  1. Управляющая компания, обслуживающая дом, находится в списке неблагополучных. В Москве рейтинг публикуют на сайте .
  2. Поблизости нет социально важных объектов: школ, магазинов, МФЦ, торговых центров, детских садов, больниц и пр.

Стоимость Это хорошо Это плохо

  1. Цена соответствует средней по рынку – сравните с другими похожими квартирами.

    Аналитику предоставляет, например, «Домофонд».

  1. Цена сильно занижена – указание на возможное мошенничество.
  2. Длинная история изменения цены (доступна на «ЦИАН») с большим снижением стоимости – квартира не востребована. Кроме случаев, когда изначальная цена была сильно завышена.

Полнота и точность описания Это хорошо Это плохо

  1. Описаны плюсы и минусы квартиры. Значит, продавцу нечего скрывать.
  2. Указаны юридические факторы: количество собственников, наличие обременений и т.

    д.

  3. Написано, остается ли мебель. Вы заранее знаете, что нужно докупить.
  4. Описаны неявные моменты: новая проводка, трубы, сантехника, выполненная звукоизоляция и пр.
  1. Просьба позвонить и уточнить детали в разговоре без описания квартиры. У жилплощади, вероятно, есть обременения или другие серьезные недостатки.
  2. Описания нет – у вас нет информации о квартире.
  3. Большое художественное описание без конкретных данных о квартире.

Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов.

Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.

  • Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
  • В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
  • Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.
  • Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
  • Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
  • Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
  • Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
  • Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.

Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее.

Расскажем, на что нужно обратить внимание.

  1. Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
  2. Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
  3. По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
  4. Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
  5. Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
  6. Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
  7. Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.
  8. Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
  9. Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
  10. Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.

Если обнаружите недостатки, не стесняйтесь спросить у продавца о них. Узнайте, исправят ли их до покупки квартиры.

Если нет, смело торгуйтесь, сбивая цену.

Все нравится? Пора переходить к следующему этапу. Наступает важный момент – интервью с продавцом. Проводя опрос, вы покажете свою подкованность в юридических и бытовых вопросах.

Это поможет отпугнуть мошенников. Что обязательно нужно узнать? Вопрос Что мы хотим узнать Кто собственник(и) квартиры?

Желательно, чтобы вы контактировали напрямую с собственником, а не с его родственниками, помощниками и прочими личностями.

Если квартиру показывает риелтор, попросите показать договор на представление собственника по вопросам продажи квартиры. Важно выяснить, кто будет принимать аванс и подписывать договор купли-продажи. Если не владелец квартиры, то попросите предоставить генеральную доверенность на имя посредника. На каком основании получили квартиру?
На каком основании получили квартиру?

Зарегистрировали ли право собственности?

Нужно, чтобы право было зарегистрировано в.

Проверьте основания для регистрации права.

Для этого попросите правоустанавливающий документ: дарственная, вступление в наследство, договор купли-продажи и пр. Сколько человек зарегистрировано в квартире?

Идеальная ситуация – зарегистрированных лиц по месту жительства нет.

Но случается она только при основательной подготовке. Узнайте количество и возраст зарегистрированных в квартире людей. Уточните, что все они будут сняты с регистрационного учета из текущей квартиры и зарегистрированы в другой. Состоит ли продавец в браке? Если да, согласен ли супруг(а) на продажу квартиры?
Состоит ли продавец в браке? Если да, согласен ли супруг(а) на продажу квартиры?

Обговорите получение письменного подтверждения согласия. Возможно, продавец был женат, но сейчас разведен, а квартира приобреталась в браке. В этом случает также требуется согласие, но теперь уже от бывшего супруга.

Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети? Сделка с детьми может существенно осложнить процесс оформления покупки.

Нужно убедиться, что владелец квартиры получит разрешение на продажу от Органов опеки по месту жительства.

Как долго квартира находится в собственности? Чем больше срок владения квартирой, тем ниже для покупателя потенциальный риск. Если после покупки прошло больше трех лет, предыдущие собственники, наследники, третьи лица и другие претенденты не смогут предъявить вам претензии.

Это связано с истечением срока исковой давности.

Есть ли ограничения/обременения прав на квартиру? Убедитесь, что нет возможных ограничений:

  1. квартира заложена под кредит (ипотеку);
  2. квартира куплена по договору ренты и рентополучатель еще жив.
  3. идут судебные споры по поводу прав на нее;
  4. есть большие долги по коммунальным счетам;

Проверка на наличие сторонних претендентов.

После оформления сделки могут появиться неожиданные претенденты на квартиру: обделенные наследники, бывшие или нынешние супруги, обделенные несовершеннолетние и пр. Чтобы избежать такой ситуации, запрашиваем у продавца ряд документов.

  1. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам – после покупки квартиры все долги перейдут к вам, поэтому нужно убедиться, что их нет.
  2. Расширенная выписка из ЕГРН – она позволяет узнать о переходе прав собственности. С ее помощью вы поймете, как приобреталась и передавалась квартира. Ее можно запросить у продавца или получить самостоятельно, зная адрес и кадастровый номер квартиры.
  3. – по ней вы можете подтвердить право продавца на недвижимость и уточнить количество собственников.
  4. Расширенную выписку из домовой книги обо всех лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире – в ней проверьте наличие несовершеннолетних детей. Нужно убедиться, что у этих детей есть место жительства. Этот документ также позволит убедиться, что в квартире никто не зарегистрирован на момент заключения договора купли-продажи.
  5. Разрешение на продажу квартиры от местных Органов опеки – нужно, если у ребенка есть доля в квартире или он ее владелец.
  6. Разрешение от супруга продавца или нотариальное заявление о гражданском состоянии – эти документы нужны, если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке (совместно нажитое в браке имущество).

Проверка документов продавца.

Убедитесь, что имеете дело с владельцем недвижимости, и узнайте о наличии всех необходимых для продажи документов.

Ведь именно продавец должен заниматься сбором большинства необходимых бумаг. При этом от вас требуются только паспорт и оплаченная пошлина за покупку квартиры (оплачивается на сайте «» или в ПАО «Сбербанк»).

Итак, что должен предоставить продавец (владелец недвижимости)?

  1. Документ-основание получения права собственности: дарственная, договор купли-продажи, право наследования и т. д.
  2. Разрешение Органов опеки при сделках с участием несовершеннолетних.
  3. Паспорт.
  4. Согласие супруга(и) на продажу, если продавец состоит в браке.
  5. Выписка из .

Проверка дееспособности продавца.

Запросите справки из Психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете в этих заведениях.

Справки, полученные более года назад, считаются недействительными. Предпочтительный вариант – продавец получает подтверждения дееспособности непосредственно перед оформлением купли-продажи.

Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке.

Для этого существуют две формы: аванс и задаток. Подсказка Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.

Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры. Обеспечить юридическую безопасность поможет договор, в котором можно прописать различные дополнительные условия ().

Он заключается в свободной форме и должен содержать следующую информацию:

  1. условия возврата и невозврата,
  2. внесенную сумму,
  3. ее полную стоимость,
  4. срок до возврата денег или оформления купли-продажи,
  5. ФИО, паспортные данные и подписи продавца и покупателя.
  6. штрафные санкции (согласуются индивидуально),
  7. адрес квартиры,

На нашем сайте вы можете ознакомиться с . Однако часто стандартную форму приходится дополнять. Например, возможными штрафами при нарушении договора.

Чтобы учесть все нюансы при составлении соглашения по авансу или задатку, можно обратиться к юристу. Аванс передается наличными от покупателя продавцу.

При желании вы можете попросить у продавца расписку в получении средств.

Однако это не обязательно, наличие подписанного договора не требует дополнительных подтверждений. Проверка договора купли-продажи Убедитесь в чистоте договора, который предлагает продавец или риелтор.

Вы можете сверить документ с, размещенным на сайте Росреестра. Убедитесь, что в документе нет дополнительных условий, накладывающих на вас невыгодные обязательства: доплаты, отложенный переезд и пр. Если не уверены, что сможете проверить договор самостоятельно, обратитесь за помощью юриста. Передача денег Через банковскую ячейку.

Передача денег Через банковскую ячейку. В последнее время стала популярной аренда банковской ячейки, из которой продавец впоследствии забирает оплату за квартиру.

Так вы получите гарантии, что продавец не пропадет с вашими деньгами. Для этого заключается трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем. Чтобы его заключить, достаточно прийти вместе с продавцом в отделение банка и предъявить ваши паспорта.

В договоре указывается список документов, позволяющий продавцу забрать деньги из банковской ячейки.

Как правило, это:

  1. выписка из ЕГРН, где владельцем недвижимости указан покупатель.
  2. договор купли-продажи квартиры, прошедший государственную регистрацию;

В договоре аренды ячейки указывается срок, в который продавец должен предоставить документы и забрать деньги. Если по истечении оговоренного отрезка времени, например, 1 месяц, этого не случится, вы можете забрать деньги обратно. Традиционно аренду банковской ячейки берет на себя покупатель, то есть вы.

Стоимость составляет 2000 руб.

После заключения договора продавец получает ключ от банковской ячейки и кладет в нее деньги. Аккредитив. Это безналичная форма оплаты, представляющая собой условное обязательство банка.

Он берет на себя обязательство произвести платеж в пользу продавца, как только тот предъявит необходимые по договору документы. Процесс расчетов выглядит следующим образом:

  • Продавец предъявляет банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и другие документы, прописанные в договоре и аккредитиве.
  • Продавец и покупатель заключают договор, по которому расчет между ними ведется при помощи аккредитива.
  • Покупатель обращается в банк, где у него открыт расчетный счет, с заявлением на оформление аккредитива.
  • Банк открывает аккредитив и передает его оригинал продавцу.
  • Если у банка нет сомнений в чистоте сделки, деньги поступают на счет продавца.

Аккредитив открывается на любой срок и в дальнейшем может быть продлен. Если срок аккредитива прошел, но продавец не предоставил документы, деньги автоматически поступают на счет покупателя.

Обратите внимание, что банк не проверяет подлинность предоставленных документов, необходимых для осуществления перевода денег продавцу.

Подписание Оформить сделку вы можете с помощью риелтора, которого нанял продавец, или в Многофункциональном центре (МФЦ). Риелтор сам проследит за наличием всех необходимых документов и скажет, какие нужно предпринимать действия. Чтобы воспользоваться вторым вариантом, вам понадобятся все документы, перечисленные в блоках выше, и заполненный договор купли-продажи в 3 экземплярах.

Образец можно на сайте Росреестра.

В МФЦ вам выдадут образцы заявлений и передадут документы для регистрации в Росреестр. Государственная регистрация в среднем занимает около 8–10 дней.

Договор может быть сделан в одной из двух доступных форм. Главное, чтобы она была письменной, а не устной ( и ГК РФ).

  1. Нотариальная форма – это договор, подлежащий обязательному заверению. В данном случае нотариус выступает гарантом юридической чистоты сделки. При возникновении споров между продавцом и покупателем оспорить в суде правомерность такого договора значительно сложнее. Кроме того, в некоторых случаях нотариальная форма является обязательной: при заключении (рента), при долевой собственности на объект, а также в случаях, когда один из собственников несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.
  2. Простая письменная форма (ППФ) – унифицированный договор, который вы составляете по своему усмотрению. В образце содержатся все основные условия, которые требуются по. Чтобы учесть все важные нюансы, при составлении соглашения можно обратиться к юристу. Он профессионально оценит текущий вариант или подготовит новый проект договора.

Обычно главные проблемы обнаруживаются на этапе проверки документов и оформления договора купли-продажи. Среди них скрытые юридические сложности, мошенничество продавца, претенденты на квартиру и пр. Сотрудничество с риелтором не всегда полностью защищает от рисков.

Если вы сомневаетесь в чистоте сделки и хотите не потерять квартиру в дальнейшем, обратитесь к юристу.

Статьи по теме

Что важно для заключения сделки на вторичном рынке

Вам нужно проверить ряд документов (оригиналов) и некоторые данные, касающиеся собственника.

Так вы убедитесь в том, что квартира действительно принадлежит ему и он имеет полное право ей распоряжаться.

Если квартиру продаст не собственник, сделка окажется недействительной и вы потеряете деньги. Попросите продавца показать документы, подтверждающие, что это его квартира. Паспорт. А также другие документы, удостоверяющие личность (водительское удостоверение или загранпаспорт).

Убедитесь, что перед вами — именно собственник недвижимости.

Чем больше документов сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложно подделать.

Паспорт можно проверить . Она расскажет об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах. Выписку можно заказать самостоятельно через МФЦ. Это обойдется вам примерно в 200 рублей.

Выписка из ЕГРН действительна месяц. По истечении этого срока лучше заказать новую. До 15 июля 2016 года выдавались свидетельства о регистрации собственности.

Они действительны, но лучше запросить свежую выписку из ЕГРН. В выписке из ЕГРН, помимо прочей информации, будет указан документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.

Документ, подтверждающий право собственности.

К таким правоустанавливающим документам чаще всего относятся: договоры купли-продажи, передачи (в случае приватизации квартиры), дарения, ренты, долевого участия или свидетельство о праве на наследство, решение суда, соглашение о разделе имущества. Обратите внимание на «возраст» таких документов, как договор ренты, свидетельство о праве на наследство, решение суда — чем документ «старше», тем лучше для вас. Это минимизирует шансы возникновения других претендентов на квартиру.

Документ, подтверждающий семейный статус продавца. Важно, чтобы в процессе сделки о правах на квартиру не заявили муж или жена собственника. Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть.

Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть.

Если на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял, не стоит верить ему на слово. Проверьте страницу «Семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял. Ни первое, ни второе на 100% не гарантируют, что продавец не состоял в браке, но помогают хоть как-то обезопасить себя.

С 2018 года нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в ЗАГСах, однако на практике это не всегда получается сделать.

Обычно информацию о том, что собственник подтверждает, что он не состоит в браке, добавляют в договор купли-продажи недвижимости. Счета за квартиру. Попросите показать счета за коммунальные услуги и телефонную связь за последние месяцы — в них не должно быть задолженностей. Пример справки об отсутствии долгов Справка из ПНД (психоневрологического диспансера).

Если вас смущают возраст и поведение продавца, попросите оригиналы справок из ПНД и договоритесь об освидетельствовании на сделке. В этом нет ничего неловкого: сделка с алкоголиком, наркоманом или пожилым человеком потом может быть признана недействительной.

Пример справки ПНД Несовершеннолетние собственники. В выписке из ЕГРН будут указаны все собственники и даты их рождений. Посмотрите, нет ли среди них несовершеннолетних детей.

Если они есть, нужно согласовать сделку с органами опеки и попечительства.

Отсутствие судимостей у собственника. Чтобы не попасть в руки мошенников, проверьте, нет ли у продавца судимостей. Это можно сделать, пробив фамилию, имя и отчество на сайтах районных судов, и .

Отсутствие долгов. Также важно выяснить информацию о долгах.

Это можно сделать на сайте , в и на сайте .

Ни в коем случае нельзя заключать сделку с банкротом: если вы купите у него квартиру, её потом заберут в пользу кредитора.

Выясните, кто зарегистрирован в квартире, попросив выписку из домовой книги или ЕЖД (единого жилищного документа).

Собственник владеет и распоряжается квартирой, а зарегистрированный человек имеет право в ней жить. Выписать таких людей можно по решению суда, но лучше этого избежать, оформив выписку до сделки.

Отказавшихся от приватизации жильцов обязательно нужно выписать до сделки.

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, настаивайте, чтобы их выписали до сделки (например, к родственникам собственника).

В противном случае сделку будет необходимо согласовывать с органами опеки. Можно взять нотариально заверенное заявление прописанного в квартире собственника выписаться в течение какого-то времени после регистрации сделки, назначить штраф за неисполнение этого обязательства. Но такая бумага выписку не гарантирует.

Попросите у продавца технический паспорт квартиры (поэтажный план жилого помещения), чтобы узнать, не было ли в ней несогласованных перепланировок, выходящих за рамки закона. Если в квартире были сделаны серьёзные изменения, которые невозможно согласовать, вам придется ликвидировать последствия за свой счёт.

Если в квартире была сделана незаконная перепланировка, которую можно узаконить, но собственник этого не сделал, это повод просить у продавца скидку. Пример технического паспорта квартиры Главное — убедиться в отсутствии перепланировок, которые узаконить невозможно: все несущие стены должны быть на месте, «мокрые зоны» (кухня и санузел) не переносились и не расширялись, доступ ко всем вентилям и кранам коммуникаций открыт.

Список запрещённых изменений довольно большой и зависит от типа дома и этажа. Если у вас появились подозрения о возможной незаконной перепланировке, изучите этот вопрос отдельно.

Через управляющую компанию узнайте, когда планируется капитальный ремонт дома. Это нужно, чтобы быть в курсе возможных неудобств: шума, пыли, запаха краски и так далее. Проверьте, чтобы у продавца были все необходимые документы.

Вот список:

  1. Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.
  2. Паспорт. Проверить его действительность можно на сайте МВД.
  3. Нотариально заверенное согласие супруга или супруги.
  4. Выписка из ЕГРН и документ, на основании которого она выдана.
  5. Если сделка ипотечная, нужен технический паспорт квартиры.
  6. Единый жилищный документ или выписка из домовой книги.

И не забудьте взять паспорт и деньги (или документы об ипотечном кредите, одобренные банком).

Порядок действий при продаже квартиры поэтапно — условия процедуры

Продать недвижимость можно и через агентство, воспользовавшись услугами знающих людей с опытом в этой сфере. Однако для этого придется заплатить немалую сумму, которая зависит от особенностей сделки.Поэтому при наличии времени и желания можно самостоятельно оценить нюансы и риски процедуры продажи квартиры, сэкономив на услугах специалиста.ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫПри продаже квартиры собственнику нужно учитывать:- возможные риски посягательства мошенников; — стандартный регламент оформления сделки; — особенности рынка недвижимости в конкретном регионе; — юридический статус покупателя; — обременения на квартиру; — нюансы законодательства.Сама процедура достаточно проста, но сопутствующие особенности требуют значительных затрат времени на их исследование.ПРОЦЕДУРА ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ САМОСТОЯТЕЛЬНО ПОШАГОВОЧтобы нивелировать риски обмана от покупателя и других заинтересованных лиц, следует ознакомиться с пошаговой инструкцией оформления сделки и сопутствующими подводными камнями.Сбор документовПервый шаг процесса заключается в подготовке документов.

Как правило, собственник квартиры в этом случае не испытывает сложностей, так как большая часть необходимых бумаг уже имеется на руках.

Перечень обязательных сведений определяется с учетом статуса продавца, покупателя, самой квартиры и рядом иных обстоятельств.Примерный список может включать в себя следующие позиции:1. Правоустанавливающий документ, будь то свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН. Запросить их можно в любом территориальном отделении Росреестра.2.

Правоподтверждающий документ. В большинстве случаев это договор купли-продажи.

Также может быть: свидетельство о вступлении в наследство, дарственная и т.п.3. Паспорт или иное удостоверение личности. Требуется от каждого собственника, в том числе и от несовершеннолетних лиц.4.

Кадастровый паспорт на недвижимость. Можно получить в Бюро технической инвентаризации.5. Свидетельство о браке как подтверждение факта регистрации отношений.6.

Разрешение от супруга, заверенное у нотариуса. Считается необходимым, если квартира имеет статус совместно нажитого имущества.7.

Разрешение от органов опеки и попечительства.

Придется оформить, если один из собственников — несовершеннолетнее лицо.8. Выписка из домовой книги, содержание которой отражает информацию о лицах, прописанных в отчуждаемой собственности.

Рекомендуется запросить ее непосредственно при подаче всех других документов, так как она действует в течение ограниченного срока.Внимание! С учетом отдельных особенностей сделки могут потребоваться иные бумаги.

К примеру, если продавец вынужден использовать услуги представителя, он должен дополнительно предоставить доверенность, заверенную у нотариуса.Заключение договораСледующее действие предполагает составление предварительного ДКП. С помощью договора обеспечивается гарантия двух важных условий: покупатель в дальнейшем не передумает покупать недвижимость, а продавец не решит после долгих переговоров оставить квартиру себе.При оформлении документа нужно учитывать ряд требований закона:- форма договора – строго письменная — в противном случае он будет признан ничтожным;- при указании предмета ПДКП нужно прописать не только юридический адрес отчуждаемой квартиры, но также этаж, год постройки дома, площадь и другие важные параметры;- условия предварительного договора и основного варианта, которое будет оформлено впоследствии, не должны различаться;- важно прописать паспортные данные каждой из сторон;- дополнительно нужно указать срок действия.

Обычно он ограничивается датой заключения основного ДКП — при отсутствии положения срок регламентируется ст. 429 ГК РФ и составляет 12 месяцев.Допускается также проигнорировать необходимость в предварительном договоре и сразу же составить основной вариант.

По содержанию эти документы практически полностью идентичны. ДКП можно составить в произвольной форме, при этом нужно обязательно отразить необходимые сведения о квартире, участниках и условиях сделки.Важно!

Если после заключения предварительного соглашения одна из сторон отказывается исполнять назначенные обязательства, второй участник может подать иск в суд с требованием принудить ответчика подписать договор.Получение задаткаЗадаток не считается обязательным условием сделки, но с его помощью можно гарантировать выполнение обязательств сторон друг перед другом. Порядок оформления предполагает необходимость составления письменного соглашения. Оно также может выступать в качестве альтернативы предварительному договору.Если покупатель и продавец достигли договоренности о внесении задатка, то впоследствии при одностороннем отказе от сделки инициатору придется уплатить штрафы.

Если на попятную идет собственник квартиры, ему придется вернуть приобретателю полученную сумму в двойном размере. Когда отказ поступает от покупателя, задаток остается у владельца.РегистрацияВ назначенный день совершения сделки участникам сделки нужно предоставить документы в Росреестр. Там же происходит подписание договора и заполнение заявления на инициацию процедуры регистрации.

Дополнительно придется уплатить государственную пошлину.Далее происходит проверка документов государственным служащим, после чего заявители получают расписку с указанием даты выдачи подтверждающих документов.

Остается лишь явиться в указанное время в отделение и забрать бумаги. Срок ожидания варьируется от двух недель до одного месяца.Передача недвижимостиПри передаче квартиры обязательно составление акта приема-передачи.

Этот документ выступает в качестве подтверждения исполнения обязательств продавцом перед покупателем. Акт составляется в письменной форме, допускается его нотариальное заверение.Вне зависимости от выбранного способа, в содержании должны быть отражены следующие позиции:- место составления и дата; — информация об участниках сделки; — реквизиты договора купли-продажи; — характеристики отчуждаемого объекта; — перечень передаваемого оборудования и выявленных дефектов; — указание на отсутствие претензий; — подписи.Внимание!

Данный этап продажи квартиры не менее важен, чем другие. Основная задача акта состоит в оформлении заключения о состоянии жилья на момент фактического вступления нового собственника в пользование.ВзаиморасчетыРасчеты в рамках процедуры продажи квартиры могут проводиться как в момент заключения сделки, так и при подписании акта приема-передачи объекта.

Оплата может быть проведена и в наличной, и в безналичной форме.Чтобы повысить безопасность передачи средств, что особенно важно при самостоятельной продаже, рекомендуется проводить расчеты через банковскую ячейку:1.

Покупатель под контролем сотрудника финансово-кредитного учреждения вносит деньги в депозитную ячейку.

При этом продавец вправе пересчитать капитал.

В самом банке можно запросить услугу для проверки подлинности банкнот.2.

Если никаких претензий со стороны сотрудников банка или от продавца не поступило, деньги помещаются в пакет и заклеиваются.

На полосе склейки каждый из участников проставляет подпись.3. После заключения сделки бывший собственник квартиры сможет получить средства, предоставив подтверждающие документы.Несмотря на необходимость дополнительных расходов за открытие ячейки и услуги работника ФКУ, данный способ рекомендуется к использовать, ведь таким образом продавать квартиру гораздо проще.Возможные другие этапыПоследовательность действий для продажи квартиры может быть расширена дополнительными этапами:- нотариальное заверение ДКП; — привлечение независимого эксперта для оценки квартиры; — разрешение вопросов с банком, если недвижимость находится в ипотеке; — собственнику придется заниматься урегулированием споров с совладельцами и обеспечить соблюдение принципа преимущественного права покупки, если отчуждается доля квартиры.Также может потребоваться обращаться в суд для разрешения проблем, связанных с препятствием другими лицами совершению сделки.ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕКак правило, при приобретении старой недвижимости, именно покупатель находится в зоне риска.

При реализации алгоритма покупки квартиры на вторичном рынке нужно знать ряд позиций:- есть вероятность, что коммуникации в плохом состоянии, но это не учитывается в стоимости квартиры; — наличие большого количества третьих лиц, имеющих права на недвижимость; — огромные коммунальные задолженности от собственника; — множество мошенников; — наличие обременений на недвижимость в виде ареста или залога.Нужно учитывать, что вторичный рынок зачастую требует более тщательного анализа перед заключением сделки. Поэтому поэтапный порядок оформления дополнительно может быть расширен за счет необходимости проведения исследований рынка и выбранного объекта.ЗАКЛЮЧЕНИЕПродать самостоятельно квартиру вполне возможно.

Однако важно помнить, что для рынка недвижимости характерно наличие большого количества мошенников.

Чтобы не стать их жертвой, следует перед продажей уделить немало часов изучению не только основ сделки, но также нюансов и особенностей.И все же дополнительно рекомендуется пользоваться услугами юристов.