Можно ли раньше срока выплатить ипотеку

Можно ли раньше срока выплатить ипотеку

Как досрочно погасить ипотеку — пошаговая инструкция для заемщиков


» Ипотека — долгосрочный кредит, с периодом кредитования до 30 лет. За такой продолжительный срок у заёмщика может не единожды измениться жизненная ситуация, улучшиться или ухудшиться финансовое положение. Многие кредиторы желают воспользоваться своим правом на досрочное погашение ипотеки. В таком случае полезно знать некоторые тонкости этого процесса, чтобы избежать ошибок и получить максимальную выгоду.

О том, как это сделать, читайте в моей новой статье.

Еще несколько лет назад досрочное погашение ипотеки было сопряжено с определёнными трудностями. Должник не мог вносить в счёт погашения кредита суммы, превышающие платежи, установленные графиком без разрешения кредитора.

Банки же старались не включать в кредитные договора пункт о возможности раннего гашения займа. Ведь кредитным организациям невыгодно такое решение заёмщика. В этом случае они не дополучают свой процентный доход.

Некоторые кредиторы ставили заёмщикам ряд условий:

  • Вносить досрочку разрешалось только в дату, установленную графиком.
  • Сумма частичного гашения до срока ограничивалась конкретной величиной. Например, не менее 10 тыс. руб.
  • За 30 дней до предполагаемой даты следовало письменно уведомить кредитора и получить его согласие.

Другие финучреждения вводили запрет, так называемый мораторий, на такое гашение кредита в течение определённого времени.

Например, на первые полгода. Однако с внесением изменений в ст. 809 и 810 ГК РФ каждый заёмщик имеет законное право в любое время, в любой сумме, по своему усмотрению полностью или частично погасить до установленного срока любой кредит, в том числе и ипотеку. Большинство кредитов имеют аннуитетный график погашения задолженности.
Большинство кредитов имеют аннуитетный график погашения задолженности.

Заёмщиков часто беспокоит вопрос: выгодно ли погашать займ досрочно при таких условиях? Прежде чем ответить, предлагаю сначала определиться с самим понятием аннуитетный платёж. Аннуитетный платёж — ежемесячная оплата задолженности по кредитному договору равными долями на протяжении всего срока действия займа.

Хитрость такой оплаты заключается в том, что сначала большая часть погашаемой суммы уходит на проценты, и только ближе к концу срока активно начинает гаситься основная задолженность.

Чтобы снизить переплату, рекомендую при любой возможности гасить долг досрочно. Чем раньше вы начнёте это делать, тем меньше переплатите банку. Пример Имеется ипотечный кредит 1 млн.

руб. под 10% годовых на 5 лет. За весь срок кредитования в уплату процентов будет направлено 274822,68 руб. Через 2 года регулярных проплат по графику, сумма остатка задолженности составила 658 472.17 руб.

Допустим, у заёмщика появилась возможность погасить займ в полном объеме раньше установленного срока.

Проведя нехитрые манипуляции на специальном онлайн-калькуляторе, получаем, что за эти 2 г. следует заплатить процентов всего 107478,23 руб. Должником на этот момент уже было оплачено % на сумму 162783,80 руб.

Следовательно, банк должен провести перерасчет и вернуть заёмщику излишне уплаченные % в сумме 55305,57 руб. Если кредитная организация отказывается провести такой перерасчёт, то спор решается в суде.

Закон в этом случае на стороне заёмщика.

Для большей уверенности советую обратить внимание на имеющуюся Арбитражную практику по этой теме.

А именно на информационное письмо АС №147 от 13.09.2011, в котором подтверждается норма ст.

809 ГК РФ, где говорится, что взимание % за период, в котором пользование займом не осуществлялось, незаконно. Если вам кто-то говорит, что закрывать раньше даты Икс жилищный кредит с дифференцированным вариантом ежемесячной оплаты не стоит, не верьте на слово, а лучше проверьте.

Сделать это несложно. Достаточно воспользоваться онлайн-калькуляторами, которых сейчас в интернете превеликое множество. Мне нравится тот, что размещён на сайте ipoteka.ru.

Он делает точный расчет, выдаёт наглядный результат, прост в использовании.

Кстати, на этом сайте можно быстро осуществить подбор ипотечной программы по желаемым параметрам. Итак, приступим. Пример Предположим, что у меня ипотечный займ 1 млн под 10% годовых на 5 лет, способ расчётов — дифференцированный.

Исходя из этих параметров, каждый месяц основной долг уменьшается на 16666,67 руб. Сумма ежемесячных % также становится меньше на 0,8333 от остатка долга.

Выглядит это следующим образом: Год, месяц Всего руб.

В погашение долга В погашение % Остаток задолженности выдача 1000000 — — 1000000,00 1мес. 25000 16666,67 8333,33 983 333.33 2 мес 24861,11 16666,67 8194,44 966666,67 3 мес.

24722,22 16666,67 8055,56 9500000,00 4 мес. 24583,33 16666,67 7916,67 933333,33 5 мес. 24444,44 16666,67 7777,78 916666,67 итого 40277,78 и т.д.

А теперь посмотрим, как буде выглядеть этот график, если сделать досрочно платёж 200 тыс.руб., например через 2 мес.: Год, месяц Всего руб. В погашение долга В погашение % Остаток задолженности выдача 1000000 — — 1000000 1 мес.

25000 16666,67 8333,33 983333,33 2 мес. 24861,11 16666,67 8194,44 9666666,67 3 мес. 224722,22 16666,67 8055,56 750000 4 мес. 22916,67 16666,67 6250,00 7333333,33 5 мес. 22778,78 16666,67 6111,11 716666,67 итого 36944,44 и т.д. Наш маленький расчет показал, что вносить досрочки при дифференцированном способе начисления % выгодно.

Наш маленький расчет показал, что вносить досрочки при дифференцированном способе начисления % выгодно. Экономия только одного досрочного взноса в 200 тыс. руб. за анализируемый период составила 3333,34 руб.

Согласитесь, неплохо! Приняли решения закрыть ипотеку раньше срока?

Воспользуйтесь моей мини инструкцией.

Она поможет сделать это быстро и максимально выгодно. Заёмщик, решивший досрочно закрыть ипотечный кредит, обязан заранее уведомить банк о своём намерении. Для этого нужно подать заявление, которое доступно на официальном сайте своего финучреждения, либо лично посетить офис кредитора.

В полученный бланк вносят необходимые сведения:

  1. сумма планируемой досрочки;
  2. данные кредитного договора и заёмщика.
  3. дату внесения денежных средств;

Сама форма документа может несколько отличаться в зависимости от кредитной организации, но суть и содержание обязательных реквизитов везде одинаковые. Ещё раньше полное или частичное гашение кредита могло произойти только в день платежа, установленного графиком, то теперь должник может это сделать в любой рабочий день своего кредитора.

Эту дату необходимо прописать в заявлении на закрытие кредита, которое будет подаваться в банк.

Внимательно прочтите свой кредитный договор в той его части, где прописан порядок досрочного закрытия обязательств. Обратите внимание, за сколько дней до планируемой даты полного погашения займа следует подавать заявление-уведомление кредитору.

По закону подобный документ направляется банку-кредитору за 30 дней до дня полного расчёта.

Впрочем, многие кредитные организации готовы принять подобную заявку с более коротким сроком.

Так, например, в Сбербанке он составляет не менее 5 дней.

В заявлении на досрочное прекращение кредитного договора требуется точно (до копеек) указать сумму задолженности (проценты и основной долг), которая затем будет оплачиваться. Не пытайтесь высчитать её самостоятельно по платежному графику. Велика вероятность, что вы ошибётесь.

Даже небольшая неточность в расчётах может впоследствии принести массу неприятностей и дополнительных расходов.

Малейшая недоплата считается непогашенной задолженностью. На неё будут начисляться штрафы, пени, неустойки. Обратитесь в банк. Кредитный специалист сделает нужные вычисления быстро и точно с помощью специальной программы с учётом ваших платежей за весь период кредитования.

Именно эту сумму и следует оплатить.

Дата окончательного взноса определена, сумма посчитана. Остаётся только внести налично или безналично нужное количество денежных средств.

Сделать это можно несколькими способами:

  1. погасить задолженность через терминалы самообслуживания или банкоматы с функцией приема денег.
  2. внести наличку в кассу офиса, где вы обслуживаетесь;
  3. перевести с карточного счёта на ваш кредитный счёт по имеющимся реквизитам;

Важный совет! Через несколько дней посетите свой банк, получите закладную. Не забудьте взять справку о полной оплате задолженности и закрытии ипотечного договора.

Сделать это нужно обязательно. Именно этот документ позволит вам избежать претензий кредитора, если вдруг позже обнаружится какая-либо недоплата. Без этой справки банк может требовать от вас гашения появившегося непонятно откуда долга.

Даже через суд доказать свою правоту будет весьма сложно. Не пренебрегайте этой рекомендацией!

Берегите свои нервы и деньги! При частичным досрочном погашении ипотечного кредита договором предусматривается обновление графика платежа. Делается это одним из 2-х способов: снижением ежемесячного платежа или уменьшением срока кредитования.

Как показывает мой многолетний опыт работы в банковской сфере, если заёмщику предоставляется право самостоятельно сделать выбор каких-либо кредитных опций, он начинает метаться, не зная, что предпочесть, как не упустить свою выгоду. Обычно в такой момент редко кто из должников обосновывает выбор расчётами.

А зря! Подобные решения следует принимать с ручкой, бумагой и калькулятором.

Только так вы точно узнаете конечный результат и примите верное решение.

Пример В июне 2015 года Анна взяла ипотеку 1,2 млн руб.

на 10 лет под 12,5% годовых. Ежемесячный платеж — 17565,14 руб.

Для себя девушка решила погасить долг за 5 лет. Исправно проплатив его 2 года, заёмщица смогла скопить 300 тыс. руб. для досрочного частичного гашения.

Она обратилась к своему кредитору с просьбой помочь решить, что лучше выбрать после внесения досрочной суммы: сокращать срок или снижать ежемесячный платеж. К сожалению, помощи не последовало, и Анна провела расчёты сама: № п/п Действие Ежемесячный платёж Дата окончания срока кредита Итоговая переплата 1 Уменьшение платежа 12606,50 июнь 2025 г.

731787,14 2 Сокращение срока 17565 май 2022 г. 542031,71 3 Базовые условия 17565,14 июнь 2025 г. 907816,83 Несмотря на то, что размер переплаты при первом варианте существеннее, Анна выбрала именно его.

Ведь она планирует и дальше платить суммы большие, чем установлено графиком, за счёт откладываемой разницы между новым и старым ежемесячным платежом.

В итоге заёмщица сможет снизить общую переплату и закрыть кредит досрочно.

Что выгодно: уменьшить срок кредитования или снизить ежемесячный платёж, каждый заёмщик должен решать самостоятельно. Моя информация лишь облегчает выбор! Дополнительную тематическую информацию получайте в видеосюжете: Итак, теперь вы знаете, как досрочно погасить ипотеку. Да не просто погасить, а сделать это выгодно!

Да не просто погасить, а сделать это выгодно! Ипотечные займы реально помогают решить жилищные проблемы.

Главное подходить к этому вопросу обдумано, знать все плюсы и минусы такого кредитования, не забывать о тех выгодах, которые даёт частичное или полное погашение до срока, и тогда приобретённая недвижимость принесёт только радость.

(2 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Мы расскажем обо всех тонкостях покупки квартиры по военной ипотеке. На каких условиях она предоставляется, в какие банки лучше обращаться для её получения и можно ли найти альтернативу такому кредиту? Вы узнаете, зачем оценивать квартиру в новостройке или на вторичном рынке при оформлении ипотеки, какие документы нужны для этого и сколько это стоит.

Кто оплачивает процедуру и сколько действуют результаты оценки? Вы узнаете, от чего зависит стоимость страхования имущества при ипотеке, как правильно рассчитать страховку на квартиру и какой перечень документов понадобится для оформления данной процедуры. Вы узнаете, как взять ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке недвижимости под самый низкий процент, в какой банк лучше обратиться для этого и как снизить ставку по кредиту.

Вы узнаете, можно ли вернуть страховку по ипотеке, как это сделать при досрочном погашении долга и как действовать, если вам отказали в возврате денег. Все подробности в статье. Вы узнаете, что такое льготная ипотека, какие программы господдержки позволяют сэкономить на покупке жилья и на каких условиях предоставляются такие кредиты.

Кому дают льготную ипотеку и как её получить?

Как досрочно погасить ипотеку и остаться в выигрыше

6 августа 202010 тыс. прочитали8 мин.37 тыс. просмотра публикацииУникальные посетители страницы10 тыс.

прочитали до концаЭто 29% от открывших публикацию8 минут — среднее время чтенияДосрочное погашение кредитов — это то, чего боятся банки и во что не всегда вникают заемщики.

Рассказываем, как можно досрочно погасить ипотеку, избежать неясностей и сэкономить на переплате по процентам — в нашем случае вышло 200-400 тыс. рублей.Оно нужно, чтобы быстрее расплатиться с банком по кредиту и вывести квартиру из обременения.

Это даст право в полной мере распоряжаться своей недвижимостью: ее можно будет легко продать без лишних бумаг, не потребуется согласие кредитора на перепланировку. Есть и финансовая сторона вопроса — досрочно погашая ипотеку, мы сокращаем переплату по процентной ставке, которая нередко достигает 30-40% от стоимости квартиры.Полностью или частично погасить ипотеку раньше срока заемщик может в любое время.

Такое право установлено законом «О внесении изменений в ст.

809 и 810 ч. 2 Гражданского кодекса РФ» от 19.10.2011 г.Исключение составляют лишь случаи, когда в ипотечном договоре прямо прописаны какие-либо ограничения. Поэтому внимательно читайте условия кредита и уточняйте в банке правила досрочного погашения.Минимальная сумма досрочного платежа тоже часто устанавливается кредитором.

А вот когда платить, решает уже заемщик. Можно досрочно внести на ипотечный счет крупную сумму за раз или платить частями по мере появления свободных денег.

Банк принимает досрочные погашения в любой рабочий день, в том числе в дату списания основного платежа.Важный нюанс про оплату — в соответствии с банк нужно уведомить о досрочном платеже не менее чем за 30 дней, иначе деньги не спишутся.

Но кредитор может уменьшить этот срок и до 1 дня — нужно уточнять по договору. Уведомить банк можно двумя способами:

  1. через интернет-банк или приложение (уведомление происходит одновременно с платежом, поэтому ничего писать не нужно).
  2. написать заявление в отделении банка;

При погашении ипотеки (без учета досрочных взносов) есть два вида платежей — В дальнейшем мы будем опираться на досрочное погашение с аннуитетными платежами, так как в основном применяются они — но основные принципы работают и с дифференцированными.Досрочное погашение и при аннуитетных, и при дифференцированных платежах идет на погашение основного долга.

Узнать об изменениях в выплате процентов и графике можно и самостоятельно через любой досрочного погашения ипотеки.Предусмотрено два основных способа частичного досрочного погашения ипотеки:

  1. сокращение срока кредита;
  2. уменьшение ежемесячного платежа.

Можно выбрать какой-то один или чередовать.

Разберемся, какие у них плюсы и минусы.В этом случае ежемесячные платежи останутся исходного размера, а срок ипотеки сократится. Так получится расплатиться по кредиту раньше, чем изначально заявлено в договоре.Выбирайте погашение с сокращением срока, если вас устраивает нынешний размер платежей, и вы уверены, что сможете без проблем вносить эти суммы по графику и дальше.При таком досрочном погашении срок ипотеки остается неизменным, а дополнительно внесенная сумма идет только на снижение будущих платежей.

Так можно продолжать выплачивать кредит на более мягких условиях.Важно — закрыть ипотеку досрочно, только уменьшая платеж, не получится.

Экономия на переплате по процентам при этом будет намного меньше, чем при сокращении срока ипотеки.Пример.

Имеем ипотеку 4 млн руб. под 6,5% на 12 лет. Внесем досрочный платеж 180 000 руб. в первый месяц кредита. Поочередно используем оба способа (уменьшим сначала срок, потом платеж) и сравним:С финансовой точки зрения сокращение срока кредита намного выгоднее. Однако от снижения ежемесячного платежа тоже есть польза — это своеобразная подстраховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств.

Однако от снижения ежемесячного платежа тоже есть польза — это своеобразная подстраховка для заемщика на случай потери работы и других непредвиденных обстоятельств. При этом вам ничто не мешает досрочно вносить сэкономленную разницу с сокращением срока.Как это выглядит на практике: например, вы снизили платеж с 30 000 до 25 000 руб.

Если ваше финансовое положение позволяет, можно продолжать досрочно вносить те же 30 000 руб. (25 000 руб. по графику + 5 000 руб. как досрочный платеж с сокращением срока, обязательно с уведомлением).Так вы закроете ипотеку раньше и не упустите экономию.

А если вдруг станет сложно выплачивать кредит, можно вернуться к «сниженному» графику — и никакой просрочки не будет. Это и есть та самая подстраховка, ради которой стоит сокращать ежемесячный платеж.Начинайте досрочно погашать ипотеку как можно раньше — лучше сразу с первых лет кредита.

Так вы сможете быстрее рассчитаться с банком и намного больше сэкономить при выплате процентов.Существует миф, что проценты рассчитываются изначально и переплату по ним никак не сократить, но это не так. Они начисляются каждый месяц на остаток основного долга и при аннуитетных платежах рассчитываются банками по формуле:П — сумма начисленных процентов;ООД — остаток основного долга;r — процентная ставка по кредиту;КДМ — количество дней в месяце;КДГ — количество дней в году.В первый год ипотеки переплата по процентам будет самой высокой из-за большого размера основного долга.

Чем ближе окончание выплат по ипотеке, тем меньше долг и проценты — а значит, выгода от досрочного погашения тоже уменьшается. Получается, чем раньше мы начнем сокращать основной долг, тем больше сэкономим.Все это легко доказать на примере — рассчитаем кредит размером 4 млн рублей на квартиру в новостройке.

Предположим, мы оформили льготную ипотеку под 6,5% годовых на 12 лет с аннуитетными платежами.Срок кредита в этом случае сократился на 1 год 8 месяцев. Экономия на переплате по процентам банку составила 417 013,71 руб.Теперь представим, что в начале ипотеки мы не стали вносить 400 000 руб., а положили их на вклад под 4,5% годовых (средняя ставка в 2020 году). За 10 лет с учетом капитализации сумма должна вырасти до 611 313 руб.Срок ипотеки сократился на 1 год 4 месяца.

Экономия на выплате процентов банку практически обнулилась и составила всего 28 580,79 руб. Это произошло из-за того, что в конце выплат основной долг уже почти погашен.Какие выводы: досрочно заплатив 400 000 руб.

в начале выплаты ипотеки, мы бы рассчитались с банком на 4 месяца раньше и сэкономили бы на 417 013,71 — 28 580,79 = 388 432,92 руб. больше. Даже с учетом накопленных за счет вклада процентов досрочное погашение в последний год оказалось менее выгодно.Надеяться на прибыль от депозитов при досрочном погашении кредитов не стоит. Исторически сложилось, что ипотечные проценты в нашей стране выше, чем ставки по вкладам.

Даже самый выгодный депозит оставит заемщика в «минусе».Налоговый вычет.

Все, кто работают официально и платят НДФЛ, могут вернуть 13% от денег, потраченных на покупку квартиры и оплату процентов по ипотеке. За счет можно частями получить 260-650 тыс. рублей на одного человека.Материнский капитал.

С 1 января 2020 года за первого ребенка положен материнский капитал 466 617 руб., за второго — 616 617 руб. Эту выплату можно направить на досрочное погашение ипотеки, если банк не запретил это в договоре.Дополнительные источники дохода. Найдите вторую работу или подработку, займитесь фрилансом, заведите и монетизируйте блог, начните писать и продавать картины — найдите применение своим умениям и свободному времени.

Не обязательно заставлять себя «работать на ипотеку» все время.

Если вы нацелены погасить кредит досрочно — определите период, в течение которого готовы взять дополнительную нагрузку. Работа не должна превращаться в бесконечную каторгу.«Случайные деньги». Это могут быть бонусы и премии на работе, денежные подарки — даже выигрыш в лотерею.

Здесь главное умеренность — если начать вносить все «случайные деньги» как досрочные платежи, со временем может появиться ощущение ипотечного рабства. Часть таких доходов надо обязательно тратить на себя и «подушку безопасности» из шести ипотечных платежей, если ее еще нет.Доходы от экономии. Если вы еще не слышали о пресловутом «эффекте латте», самое время научиться применять его на практике — даже мелкая экономия в долгосрочной перспективе помогает накопить большие суммы.

Откажитесь от вредных привычек — бросив курить, можно сэкономить в год на средний месячный платеж.

Узнайте, как можно Если вы привыкли тратить большие суммы на отпуск, попробуйте сократить бюджет — но без ущерба для качества отдыха.Предположим, вам нужно выбрать из двух вариантов досрочного погашения ипотеки. Первый — по мере возможности вносить относительно небольшие суммы. Второй — накопить побольше денег и уже потом досрочно погасить кредит разом.За счет небольших регулярных выплат досрочно гасить ипотеку выгоднее, чем копить.

Ждать не имеет смысла, каждый лишний месяц увеличивает переплату.Убедимся на примере — рассчитаем досрочное погашение ипотеки суммой 7 млн руб. на готовое жилье под 8,3% годовых на 12 лет.

Предположим, заемщик нашел подработку на год с ежемесячной оплатой 20 000 руб. — всего получается 240 000 руб.Срок ипотеки в итоге удалось сократить на 7 месяцев. Экономия на выплате процентов банку составила 364 781,76 руб.Теперь представим, что все деньги с подработки в течение первого года ипотеки поступали не на оплату кредита, а хранились на вкладе с пополнением под 4,5% годовых.

В итоге с накопилось 245 452,15 руб.Приблизить окончательную выплату ипотеки получилось на 7 месяцев — так же, как при ежемесячных досрочных выплатах. А вот экономия на переплате по процентам оказалась немного ниже — 346 127,39 руб.Вывод такой — если есть лишние деньги, лучше не ждите и отправляйте их на досрочное погашение. Так вы сможете сэкономить на выплате процентов.

Пусть это будут небольшие суммы (скажем, 5-10 тысяч рублей), за весь срок ипотеки может получиться приличная сумма.Невыгодно в первую очередь тогда, когда досрочное погашение ипотеки становится для заемщика кредитной каббалой. Вкладывать все доходы исключительно на оплату долга — не лучшая инвестиция во всех смыслах. Но есть несколько ситуаций, когда досрочное погашение ипотеки на поздних сроках может быть экономически невыгодно.Досрочно погашать ипотеку на поздних сроках невыгодно, когда сумму досрочного платежа можно инвестировать с прибылью, которая значительно превышает экономию на переплате по кредиту.

Такое, хоть и редко, но бывает.На практике сравнить экономию от досрочного погашения с прибылью от других инвестиций достаточно просто:

  1. Сравните, что больше — экономия на процентах по ипотеке или прибыль от инвестиций.
  2. Посчитайте экономию от досрочного погашения через онлайн-калькулятор.
  3. Оцените прибыль от инвестиций досрочного платежа в какие-либо другие объекты (например, в бизнес, депозиты, ценные бумаги, недвижимость).

При досрочном погашении почаще задавайте себе вопрос: а если вложить деньги не в ипотеку, а куда-то еще — получится ли заработать больше? Иначе можно упустить прибыль.Убедимся на примере: предположим, мы взяли квартиру по льготной ипотеке на 12 лет.

В последний год у нас появились 500 000 руб., а вместе с ними и возможность почти полностью закрыть кредит раньше графика.Вот что будет, если досрочно погасить ипотеку:Заплатив 500 000 руб., мы сэкономили на переплате по процентам 21 939,29 руб. Если эти же 500 000 руб. получится инвестировать, к примеру, на фондовой бирже под 8% годовых, то прибыль составит уже 40 000 руб.

Вложившись в ипотеку, мы потеряли разницу в 18 060,71 руб. — это и есть наша упущенная прибыль.Сокращая срок ипотеки, вы можете делать ее для себя дороже.

Так бывает, когда при выплатах не учитывают эффект инфляции.

Грубо говоря, 40 000 руб. в 2020 году стоят дороже, чем та же сумма — но уже в 2030 году. Но тут очень важно, чтобы доходы заемщика из года в год росли больше, чем инфляция.Сейчас официальная инфляция в России в среднем составляет 4% в год.

Если взять это за основу, то через 5 лет платеж официально «подешевеет» на 20%.

Если зарплата в этот период будет расти даже минимально, чтобы покрывать инфляцию — на поздних сроках ипотеки логичнее продолжить выплаты по графику, оставив ежемесячный платеж обесцениваться и дальше. Но надо признать, что на практике обратить инфляцию в свою пользу очень трудно.

  1. чем ближе окончание выплат — тем менее выгодно вносить досрочные платежи, вы не сэкономите на переплате по процентам;
  2. чтобы хорошо сэкономить на переплате, важно начать досрочно погашать ипотеку как можно раньше — с первых лет кредита;
  3. вносить небольшие суммы сразу выгоднее, чем ждать и копить;
  4. досрочно гасить ипотеку может быть невыгодно на поздних сроках — когда деньги можно инвестировать более удачно, а также если ежегодный рост доходов заемщика опережает инфляцию.
  5. деньги на досрочное погашение ипотеки можно найти за счет налогового вычета, материнского капитала, дополнительного заработка, правильной экономии и рационально распоряжаясь доходами;

Понравилась статья? Ставьте лайк и подписывайтесь, чтобы не пропустить следующую!

Нужна помощь в выборе новостройки?

Бесплатно консультируем по Москве и Подмосковью: +7 495 431-64-64Есть вопросы? Задавайте их в разделе Cледите за нашей лентой в , там тоже много интересного!Автор: Станислав МанжиевскийИсточник: avaho.ru

Досрочное погашение ипотеки. Все, что нужно знать: сумма, проценты, процедура

11 февраля 20201 тыс.

прочитали5,5 мин.1,6 тыс. просмотр публикацииУникальные посетители страницы1 тыс. прочитали до концаЭто 62% от открывших публикацию5,5 минут — среднее время чтенияПо данным Банка России, свыше половины трудоспособных россиян так или иначе задолжали банкам. Кредиты берутся на любые нужды, но львиная их доля приходится на ипотеку.

И выплаты за право быть собственником жилья длятся десяток, а то и полтора десятка лет.

Зато некоторые счастливчики могут себе позволить разобраться с долгом раньше, чем предписано кредитным договором и графиком погашения платежей. Казалось бы, что может быть проще – у вас товар, у нас купец, ой, то есть у нас кредит и у нас же средства для его быстрого погашения.

Но в паутине банковской системы еще надо разобраться и понять, как это сделать выгодно и безопасно.Как оказалось, досрочно погасить ипотеку совершенно не означает, что если вы принесете в кассу финансового учреждения сто тысяч рублей, то ваш долг уменьшится ровно на эту сумму.

Банки не были бы банками, если бы из каждого вашего шага не пытались бы извлечь выгоду. Поэтому, когда вы приносите определенную сумму для погашения долга, только часть ее (и не всегда это большая часть) идет на эти нужды. Внушительная сумма может погасить задолженность по процентам, например.

Или взимается в качестве комиссии за пользование кредитом, или еще что-нибудь совершенно законное, но ужасно неприятное для заемщика. Поэтому, как только вы придете с подобным запросом в свое отделение банка, оператор предложит вам два способа досрочного погашения кредита:

  1. С уменьшением срока выплат. То есть, внося сумму, вы не гасите тело кредита (это та сумма, которую вы должны банку без учета процента), но «срезаете» количество месяцев, которые вы должны производить выплату. Таким образом, регулярно делая взносы больше установленных, вы можете полностью погасить кредит не за 15 лет, а за 10. При этом ежемесячная сумма платежей не изменится на весь срок действия кредитного договора.
  2. С уменьшением суммы по кредиту. В данном случае все нажитое непосильным трудом идет в счет погашения долга и процентов по нему (в разных банках по-разному, но в среднем вносимая сумма разбивается пополам на обе эти цели). Погашая кредит досрочно этим способом, вы также будете делать ежемесячные отчисления в течение оговоренных пятнадцати лет, но сумма с каждым платежом будет все меньше.

И как тут выбрать? В чем преимущества каждого из способов?

Да ни в чем. Сто один калькулятор досрочного погашения кредитов в интернете показывает, что независимо от того, какую схему вы выберете, экономия (читай, уменьшение переплаты) будет одинаковым. «Тогда в чем же смысл?» — воскликнет обескураженный читатель. А смысл зависит от того, насколько вы уверены в себе и в завтрашнем дне, уж простите за рекламизм.

Другими словами, если ваше финансовое состояние – кремень, вы важный сотрудник, обожаемый начальством, и вас ни за какие коврижки не уволят с занимаемой должности.

Вы можете выбирать уменьшение сроков выплат. Тогда вы побыстрее расквитаетесь с долгами, не опасаясь ухудшения материального положения.Если ваше благосостояние – как цирковой трюкач, который на высоко натянутом тросе едет на цирковом моноцикле и при этом жонглирует обезьянками (читай – нет уверенности в завтрашнем дне), то вам лучше всего гасить сумму кредита, чтобы ежемесячный платеж поскорее уменьшился до того размера, который вам было бы комфортно оплачивать даже с потерей работы и денежного благополучия.Есть еще одна загвоздка.

Банки выдают кредиты на разных условиях. И в зависимости от этих условий заемщику назначаются ежемесячные платежи: аннуитетные или дифференцированные.

Это принципиально разные виды начисления процентов, и соответственно, досрочное погашение каждого из них влечет за собой разную выгоду. Чтобы картина была полной, определим матчасть.Аннуитетные – такие платежи, при которых вся сумма кредита складывается с суммой процентов, и полученное значение равномерно распределяется на весь кредитный период. Это и будет ваш ежемесячный аннуитетный платеж.Дифференцированные (как становится понятно уже из названия) – платежи, изменяемые с течением времени.

То есть процент по кредиту после каждого платежа пересчитывается исходя из того, сколько вы теперь должны банку. Гипотетически. Переплата по таким видам кредита меньше, поэтому данный банковский продукт не получил широкого распространения у финансовых организаций.Мы не будем утомлять вас долгими расчетами гипотетических сумм с придуманными процентами и нафантазированными объемами досрочного погашения – этого добра в сети валом. Мы сразу резюмируем то, к чему наши коллеги шли сквозь страницы с подсчетами: аннуитетный платеж погашать досрочно выгоднее, чем дифференцированный.И даже здесь, как и во всем остальном в банковской системе, есть некоторые нюансы.

Досрочно вы можете погасить кредит двумя возможными вариантами: полное и частичное погашение ипотеки.Полное погашение подразумевает, что заемщик каким-то образом заполучил большую сумму и решил с ее помощью полностью избавиться от долга. Частичное погашение предполагает, что заемщик в течение определенного периода времени может себе позволить выделить для оплаты ипотеки сумму больше той, которая предусмотрена кредитным договором. Именно в этом случае заемщик выбирает, каким способом он будет погашать долг: уменьшать сумму или срок выплат.Кстати, небольшая ремарка.

Разумеется, когда вы досрочно погашаете ипотеку, где-то в мире плачет один маленький банкир.

Но несмотря на это, любые штрафы, санкции и запреты на досрочное погашение остались в далеком прошлом.

Закон не дает разрешения банкам ограничивать заемщика в своем праве погасить кредит так, как ему нравится.

Но чтобы сделать расстроенному банкиру хоть что-то приятное (впрочем, в разрезе условий кредитования это «хоть что-то» звучит фальшиво), закон обязывает кредитора предупредить банк о своем намерении не менее, чем за 30 дней до предполагаемого действия.Некоторые банки, заинтересованные в своих клиентах, имеют право (и этим правом пользуются) разрабатывать свои собственные правила досрочного погашения, но в сторону соблюдения интересов заемщика. Например, у Сбербанка существуют дополнительные нормативы, в соответствии с которыми клиенту нет надобности ждать 30 дней для списания суммы.

Погашение происходит в сжатые сроки по соглашению сторон.Здесь нет ничего сложного, и фактически этот алгоритм мы представили в предыдущем пункте. Разумеется, многое зависит от банка, который выдал вам кредит.

В большинстве случаев вам нужно будет обратиться в территориальный офис вашего банка с заявлением о досрочном погашении кредита.

В заявлении должны быть указаны дата очередного платежа, в котором вы увеличите оговоренную сумму взноса, и собственно сумма, которую вы хотите списать в пользу закрытия долга.

Этот момент очень важен, поскольку на карточке, с которой идет списание платежей, могут находиться другие средства человека, и система не может (да и не должна) автоматически списывать в пользу кредита все, что «видит» на карте. Указанная сумма внесет ясность в процесс возврата заемных средств.После рассмотрения заявления (от нескольких часов до 30 дней) банк в день Икс обязан перечислить со счета кредитора на свой счет указанную в заявлении сумму.

Вся соль в том, что заявлением вы не спрашиваете у банка разрешения на досрочное погашение, нет. Заявление носит уведомительный характер, поэтому списание произойдет в любом случае.

Чтобы заявление не терялось в коридорах банка, составляйте его в двух экземплярах. Один экземпляр оставляйте в канцелярии банка, а на втором уполномоченный специалист поставит вам отметку о получении с регистрационным номером и датой принятия заявления.На этом все. Повторяйте это действие каждый месяц столько раз, сколько сочтете возможным.

При этом частичное досрочное погашение может осуществляться не ежемесячно, а по мере того, как кредитор имеет возможность увеличить сумму взноса.В свете последнего выступления Президента вырастет число семей, которые могут получить материнский капитал после рождения детей. По условиям предоставления семейного материнского капитала, его можно пустить для досрочного погашения ипотеки всей суммой сразу, так и погашать за счет этой суммы ежемесячные платежи по кредиту.Для того, чтобы погасить материнским капиталом ипотеку, необходимы следующие действия:

  1. получить в ПФР (или с помощью МФЦ) сертификат на выплату семейного материнского капитала;
  2. взять в банке справку о наличии ипотечного кредита и условий его выплаты — общую сумму, график погашения, срок кредита;
  3. предоставить эту справку в ПФР по месту жительства вместе с необходимым пакетом документов (заявление о распоряжении средствами материнского капитала на погашение ипотеки, паспорта членов семьи, кредитный договор, правоустанавливающие документы на приобретенное имущество, СНИЛСы и проч. по требованию).

На рассмотрение вашего заявления Пенсионному фонду России отведено 30 календарных дней.

При принятии положительного решения (а вас обязательно письменно уведомят о своем решении), Пенсионный фонд в течение месяца переводит деньги на счет банка. Месяц – это предельный срок, по факту для перевода в среднем достаточно семи-десяти рабочих дней.А теперь подбросим зерно сомнения в благодатную почву готовности направить все силы на погашение ипотеки.

В условиях современной экономики так ли это выгодно и полезно – покончить с кредитом раньше установленного срока?Дело в том, что менталитет наших людей таков.

Мы пугаемся кредитов и другой «кабалы» и чаще всего при наличии первой же возможности стараемся отдать как можно больше банку, чтобы скорее стать свободным.

И это чувство перевешивает здравые экономические расчеты. А расчеты нам говорят следующее.Несмотря на то, что официально заявленный уровень инфляции в стране в 2020 году составил всего 0,36%, фактически любые деньги обесцениваются быстрее.

Эти несложные выкладки дают нам понять, что при дальнейшем изменении покупательской способности денег, погашая ипотеку так, как это предусмотрено графиком, вы не переплачиваете, а даже в некотором роде экономите свои средства.

Поясним – в 2020 году на гипотетические 1000 рублей вы можете купить, скажем, слона. А к 2035, когда ваши ипотечные выплаты будут подходить к логическому завершению, на эту же тысячу вы сможете приобрести всего лишь мышонка.

Так стоит ли постоянно отказывать себе во всем, и малейшие накопления отдавать банку? Ведь сегодня вы отказываете себе в слонах (читайте – в поездках, важных приобретениях, новых впечатлениях, а жизнь коротка, на минуточку).

А через 15 лет ваш ежемесячный платеж станет исчисляться мышатами.Если вам все равно неспокойно от того, что жизненные обстоятельства могут измениться, экономическая ситуация ухудшится, вы потеряете доход, а вместе с ним и ипотечную квартиру, выход есть. Мы предлагаем вам создать свой собственный резервный фонд. Все свои временно свободные денежные средства вы можете направлять не на погашение ипотеки, а открыть банковский счет и аккумулировать их.

Пока еще процент инфляции не превысил процент по банковскому вкладу, по крайней мере вы не останетесь в убытке. А в случае форс-мажорных обстоятельств у вас будет замечательная «подушка безопасности», которая позволит спокойно сменить работу или как-то пережить сложные времена в собственной квартире.

Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Чтобы досрочно погасить ипотеку, надо сначала взять ипотеку. И, кажется, сейчас подходящее время К лету средняя ставка по ипотеке в России достигла 7,4% и продолжает снижаться, во многом за счёт льготной ипотеки со ставкой 6,5%.

Таких низких ипотечных ставок в России не было ещё никогда. Это прекрасная возможность купить квартиру на максимально выгодных условиях для тех, кто давно собирался сделать это. Для пользователей Яндекс.Недвижимости в Альфа-Банке действуют специальные условия (то есть ставки снижены ещё больше).

Можно взять ипотеку: на новостройки — ставка от 6,5%; на вторичку — ставка от 8,39%. Подробнее об условиях можно Ежемесячный платёж по кредиту.

Сколько вы платите за сам кредит, а сколько — за проценты по нему Каждый платёж по кредиту состоит из двух частей: одна часть идёт на погашение основного долга, другая — на погашение банковских процентов по нему (той самой ставки по кредиту). Большинство банков в России сейчас работают с аннуитетными платежами: в этом случае банк сначала стремится получить все выплаты по процентам, которые вы должны, и только потом — по основному телу долга. Через несколько лет выплаты кредита основное тело долга может уменьшиться совсем немного, так как основная часть взносов идёт на погашение процентов.

В графике платежей обычно указано, сколько денег направляется на уменьшение основного долга, а сколько — на выплату процентов по ипотеке. Выглядит это так: Из графика видно, что ¾ каждого платежа уходят на погашение процентов и только ¼ закрывает основной долг.

Ситуация меняется к концу срока выплат: Варианты досрочного погашения: уменьшать платёж или срок ипотеки 2 основных варианта: уменьшать ежемесячный платёж или уменьшать срок кредита. Чтобы выбрать более подходящий вам способ, нужно учесть несколько условий: 1. Посмотреть договор — какие варианты он допускает и нет ли комиссий за досрочное погашение.

2. Оценить, что для вас важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа. Возможен и комбинированный вариант. Уменьшаем срок кредита Вы платите какую-то дополнительную сумму — единоразово или каждый месяц.

Она идёт на погашение вашего основного долга. При внесении этой дополнительной суммы вы указываете, что хотели бы сократить срок кредита.

Допустим, с 15 лет до 14,5. Обычно этот способ советуют сотрудники банка.

Плюсы: переплата сильно сокращается, вы экономите на процентах. Минусы: это не уменьшит вашу ежемесячную нагрузку и даже может увеличить её, если выплачивать дополнительную сумму каждый месяц и быстро сокращать срок кредита.

Возьмём для примера кредит в 3 миллиона, выданный в апреле 2020 года на 15 лет под 9% годовых, и рассчитаем в кредитном калькуляторевыгоду.

Мы выбрали для этого «Портал финансовых калькуляторов», но вы можете использовать любой другой сайт. Так будут выглядеть последние платежи по кредиту: Если вы решили внести 100 000 рублей досрочно и сократить срок кредита на 10 месяцев, то вот что из этого получится:

Экономия: 10 месяцев и 228 130 рублей. Уменьшаем ежемесячный платёж Дополнительные средства идут на погашение основного долга, при этом за счёт уменьшения этой суммы и проценты, начисляемые банком на неё, становятся меньше.

Ваши платежи пересчитываются по новому графику, ежемесячная сумма выплат сокращается. Если ежемесячный платёж для вас слишком большой, то вам удобнее снизить нагрузку прямо сейчас и быть уверенным, что проблем с очередным платежом не возникнет.

В этом случае экономия на процентах будет чуть меньше, но уровень жизни повысится.

Плюсы: ежемесячный платёж уменьшается, это позволяет жить более комфортно и откладывать больше денег.

Минусы: платить всё равно придётся долго, а переплата остаётся большой.

Если те же 100 000 рублей с кредитом из нашего примера пустить на досрочное погашение, то переплата сократится на 77 249 рублей. А регулярный платёж станет меньше на 1041 рубль — 29 387 рублей вместо 30 428. Экономия: 77 249 рублей. Комбинированный способ: уменьшаем срок погашения, оставляем прежнюю ежемесячную сумму платежа Если ваш бюджет это позволяет, можно сочетать два описанных метода: большой единоразовый платёж пустить на досрочное погашение и сократить размер обязательного платежа, но продолжать выплачивать полную сумму.

Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, и за счёт них можно сокращать уже срок платежа.

Так можно делать, пока ваши доходы это позволяют.

Если вдруг наступят трудные времена, вы сможете платить минимальный обязательный платёж, это не ударит по вашему уровню жизни, и нарушений в оплате кредита тоже не будет.

Плюсы: эту схему можно адаптировать под обстоятельства — уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для вашего бюджета, а в трудные времена платить банку меньше. Минусы: переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

100 000 рублей из нашего примера мы потратим, чтобы уменьшить платёж, но все следующие месяцы продолжим вносить средства в прежнем размере — 30 428 рублей, то есть на 1041 рубль больше нужного.

Переплата уменьшится на 225 974 рубля, а срок кредита сократится на 10 месяцев.

Экономия: 10 месяцев и 225 974 рубля. Если сравнивать с первым вариантом — сокращением срока кредита, то это способ менее выгодный для длительной перспективы, зато помогает подстраиваться под текущую ситуацию. Как выгоднее досрочно гасить ипотеку: единоразово или систематически Это не имеет большого значения.

Расчёты можно проверить в калькуляторе вашего банка.

Почти у всех есть калькулятор досрочного погашения, в котором можно проверить, как сократится срок или уменьшится ежемесячный платёж при той или иной сумме досрочного погашения.

Самый рациональный вариант — смешанный. Если текущий платёж вам по силам, но появилась значительная сумма для досрочного погашения, то выгоднее всего пустить её на сокращение минимального платежа и продолжать платить взносы в прежнем объёме.

Как оформить досрочное погашение В первую очередь, прочитайте свой договор. Там должен быть описан порядок досрочного погашения.

Если условия не предусмотрены самим договором, то они могут быть в приложениях или общих условиях кредитования, которые лежат в общем доступе на сайтах банков. Например, кредитных договоров Сбербанка.

Обратите внимание на срок, за который вы должны подать заявление о досрочном погашении: он может быть привязан к дате очередного платежа.

Вот, к примеру, как это условие выглядит у Росбанка: Многие банки позволяют отправлять такие заявления прямо из личного интернет-кабинета заёмщика.

А ещё можно погасить ипотеку досрочно даже в приложении. Вот как это выглядит в Альфа-Банке: Почти все банки так или иначе дают поиграть с вариантами погашения кредита и показывают, как изменится срок кредита или размер платежа, если вы выберете один из способов погашения.

Если выбрать уменьшение срока кредита при досрочном внесении 100 тысяч рублей, то это снизит срок выплат почти на 1 год. Если пустить эти 100 тысяч на уменьшение регулярного платежа — здесь он вносится каждые 2 недели — то платёж станет меньше примерно на 400 рублей, то есть экономия около 10 000 рублей за год. После того, как вы перечислите деньги на досрочное погашение кредита, банк изменяет график платежей и высылает вам новый.

Теперь вы можете следовать ему.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения кредита (и то, насколько быстро вы хотите его погасить), стоит учесть следующие факторы: 1. Срок кредита и платёжеспособность в течение этого срока Если вы взяли кредит в 30-летнем возрасте на 5–10 лет, то, скорее всего, у вас не возникнет проблем с работой и востребованностью, а зарплата к окончанию срока кредита будет не меньше текущей, кроме того, часть кредита «съест» инфляция. По-другому обстоит дело с более длинными кредитами, на 20–30 лет, взятыми людьми старше.

Если вы не уверены, что в свои 50–60 лет сможете зарабатывать так же, как сейчас, и без проблем выплачивать кредит, то лучше погасить кредит досрочно и не беспокоиться о своём будущем.

2. Кредитная нагрузка Если вы собираетесь купить дорогую машину или ещё одну квартиру, то большой долг по ипотеке может привести к отказу в другом кредите.

Чем меньше вы должны банкам — тем лучше. 3. Собираетесь ли вы в ближайшие годы продавать квартиру Например, планируете пополнение в семье или хотите улучшить жилищные условия. Продать заложенную квартиру или даже сдать её можно только с согласия банка, это дополнительные сложности.

Проще рассчитаться с банком досрочно, погасить залог и распорядиться квартирой, свободной от всяких обязательств. 4. Уровень инфляции и рост доходов Оцените размер вашего платежа, уровень инфляции и то, как растут ваши доходы.

Возможно, через несколько лет кредитный платёж станет несущественной долей в ваших доходах и вы сможете досрочно погасить долг за пару лет. Коротко: 1. Существует 2 основных способа досрочного погашения: уменьшить срок кредита или размер платежа.

2. Выгоднее уменьшать срок кредита, это сильно снизит переплату процентов банку. 3. Ещё один выгодный вариант — за счёт досрочного погашения уменьшить размер взноса, но продолжать платить по старым расчётам, каждый месяц отправляя «в досрочку» небольшую сумму сверх нового платежа.