Как сменить ук многоквартирного дома в 2022 году

Как сменить ук многоквартирного дома в 2022 году

Как сменить управляющую компанию в МКД


Время чтения: 6 минутЖителей многоквартирных домов в РФ обслуживают управляющие компании (УК). За предоставление коммунальных услуг потребители платят деньги. Взаимодействие жителей и УК имеет ряд особенностей.

Нередко у собственников возникают претензии к качеству выполняемых работ. Если жильцов не устраивает деятельность УК, возможна смена управляющей компании в многоквартирном доме. В новом Жилищном кодексе отображена реформа сферы ЖКХ, согласно которой на смену жилищно-эксплуатационным структурам пришли управляющие компании или .

Эти организации являются частными фирмами. Большинство из них было создано на базе ЖЭКов. Управляющая компания – альтернативный способ .

Руководство объектом может выполняться также через ТСЖ или .

УК выступает в роли посредника между поставщиками и потребителями ресурсов, взаимодействует с коммунальными структурами и субподрядчиками. Кстати, жильцам, которым неизвестно, кто высылает платежки за услуги, следует знать, что это – еще одна функция УК.

Управляющая компания представляет собой коммерческий союз или юридическое лицо, которое занимается обслуживанием МКД на основании договора, заключенного с жильцами. Её задача состоит в том, чтобы обеспечить комфортные условия проживания в доме, поддерживать общие помещения в хорошем состоянии. Подробнее о том, чем должна заниматься .

Коммунальная организация занимается благоустройством МКД, создает безопасные условия проживания, обеспечивает потребителей водой, электричеством и газом. УК обслуживает инженерные коммуникации, отстаивает права собственников жилья и так далее.

Если организация плохо справляется со своими обязанностями, её можно сменить. В законодательстве не указывается, как часто можно менять управляющую компанию ЖКХ.

Главное, чтобы при этом соблюдалась установленная процедура.

Причины смены управляющей компании:

  • Перебои с предоставлением услуг: отсутствие горячей воды, проблемы с отоплением, водоснабжением, несвоевременный вывоз мусора.
  • Желание жильцов дома.
  • Отсутствие лицензии у коммунальной организации.
  • Отсутствие реакции на заявки и жалобы потребителей.
  • Ненадлежащее содержание общего имущества: невыполнение ремонта, несвоевременное устранение поломок и так далее.
  • Сокрытие данных о ее деятельности.

Жильцы заинтересованы в комфортных условиях проживания, поэтому они вправе инициировать смену УК. Чтобы сотрудничество с новой организацией было успешным, нужно ответственно отнестись к ее выбору.

Желательно пользоваться услугами компаний с большим опытом работы, хорошими отзывами. Определиться с новой УК лучше ещё до собрания жильцов.

Тем, кто интересуется, как выбрать управляющую компанию для многоквартирного дома, стоит учесть следующее:

  • Количество МКД под управлением организации.
  • Оперативность реагирования на заявления от жильцов, возможность адекватно общаться с клиентами.
  • Материальную базу.
  • Состояние документации.
  • Сведения о тарифной политике, систему взаимодействия с поставщиками коммунальных услуг.
  • Открытость деятельности фирмы.
  • Рабочий опыт фирмы, особенности её взаимоотношений с администрацией.
  • Организационную состоятельность.
  • Квалификацию рабочих кадров.

Прежде чем сделать выбор новой управляющей компании, необходимо убедиться, что у нее есть , ведь только сертифицированные УК могут легально вести свою деятельность. Проверить наличие лицензии можно . Информация представлена в открытом доступе на официальных сайтах местных органов Жилнадзора.

Во избежание конфликтных ситуаций между жителями и новой УК нужно определить, как должна оформлять долги прежняя управляющая компания. Предлагаем узнать о том, . Сменить управляющую компанию можно разными путями, например:

  • При невыполнении обязанностей коммунальной фирмой. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, владельцы квартир в МКД на основании решения общего собрания могут отказаться от сотрудничества с УК, если она не выполняет условия договора. В этом случае нужно сделать объявление о выборе управляющей компании в многоквартирном доме.
  • В случае изменения способа управления МКД. Например, на общем собрании было принято решение создать ТСЖ или ТСН, но товарищество планирует обслуживать дом не самостоятельно, а нанимая УК (п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). При необходимости можно инициировать отбор управляющей организации для управления многоквартирным домом.
  • Посредством расторжения договора по соглашению сторон.
  • По окончании срока действия договора со старой УК.
  • На основании решения общего собрания жильцов в период действия договора и без серьезных претензий к деятельности фирмы. В согласии с , потребители могут в одностороннем порядке разорвать договор с УК, даже если к ее работе нет существенных замечаний.

Еще одно основание смены УК – лишение ее лицензии на право управления МКД (ст. 199 ЖК РФ). Хотя собственники квартир могут сменить коммунальную организации и без ее согласия, главное преимущество расторжения договора по соглашению сторон – экономия времени.

Не многие собственники жилья в МКД знают, как из ТСЖ перейти в управляющую компанию. Некоторые считают, что для этого потребуется согласие всех владельцев квартир. Согласно законодательству, переход в управляющую фирму осуществляется с помощью следующих шагов:

  • Составляется протокол мероприятия.
  • За выход из ТСЖ голосует не менее 50% участников собрания.
  • Созывается общее собрание жильцов, должен быть кворум. При этом присутствует председатель товарищества.
  • УК информируется о решении, принятом на собрании.
  • Выбирается новая управляющая организация. Поскольку это решение тоже принимается на общем собрании, важно определиться с ее выбором заранее.
  • На голосовании поднимается вопрос о смене способа управления. Объясняются особенности сотрудничества с УК.

Новая управляющая организация уведомляет городскую администрацию о том, что принимает дом.

Собственники жилья заключают с коммунальной фирмой новый договор. Иногда жильцы интересуются, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ.

Алгоритм этой процедуры похож на переход из товарищества в УК.

По инициативе жильцов дома созывается собрание, на котором обсуждается вопрос о разрыве договора с компанией. Желательно указать причины отказа от дальнейшего сотрудничества. Затем жильцы:

  1. выбирают председателя;
  2. принимают решение о создании товарищества собственников жилья;
  3. информируют городскую администрацию о результатах мероприятия.

Читайте подробнее о том, .

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома выглядит следующим образом:

  • Подготовка повестки собрания. В неё следует включить вопросы:
    • о проведении встречи в форме очно-заочного голосования;
    • о расторжении договора и выборе способа управления;
    • о сроках передачи технической документации и так далее.
  • о расторжении договора и выборе способа управления;
  • Составление протокола собрания.
  • о сроках передачи технической документации и так далее.
  • Уведомление собственников. Согласно ЖК РФ, уведомление отправляется заказным письмом или вручается лично под роспись не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Если ранее был утвержден другой способ информирования, можно использовать его.

    Тем, кто исследует вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме в 2022 году, напомним, что с апреля 2022 года к протоколу собрания следует прилагать полный реестр собственников помещений в доме.

  • о проведении встречи в форме очно-заочного голосования;
  • Проведение очной части собрания в очно-заочной форме. Заочная часть проводится путем посещения собственников, которые не были на собрании.

Все жильцы, проголосовавшие на очной и на заочной части, заполняют один и тот же бланк решения.

Собственникам нужно сообщить результаты встречи не позднее чем через 10 дней после завершения собрания. В течение 10 дней копию протокола мероприятия следует отправить в действующую управляющую фирму. Открытый конкурс по выбору управляющей организации проводится на основании ст. 162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель.

162 ЖК РФ. При этом владельцы квартир могут провести собрание по выбору способа управления до или во время проведения открытого конкурса, пока не будет объявлен победитель. Участником мероприятия может стать ИП или юридическое лицо.

Предмет конкурса – право заключения договора управления МКД. Объект процедуры – стоимость обязательных и вспомогательных работ по обслуживанию и ремонта общего имущества дома.

Аукцион по управлению многоквартирными домами проводится для того, чтобы выявить компанию, которая за указанный организатором размер платы предложит наибольший объем работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД. В процессе проведения конкурса собственники квартир могут создать опросный лист для каждой УК-претендента.

По результатам анкетирования совет дома либо инициативная группа определяют победителя проведенного ими конкурса. Когда торги будут завершены, останется лишь обсудить условия будущего договора, перечень услуг, тарифы. По принятии жильцами окончательного решения лицо, уполномоченное собственниками квартир, должно в пятидневный срок направить в прежнюю управляющую организацию уведомление о расторжении договора с ней.

Кроме того, любое расторжение договоров управления должно быть обязательно зафиксировано в органах государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля. В сообщении следует указать также название новой коммунальной фирмы, её адрес, а если управление осуществляют собственники – предоставить сведения об одном из них. В случае, если сменилась управляющая компания, нужно составить новое соглашение об управлении с другой организацией.

Этот документ должен отвечать требованиям ст. 162 ЖК РФ. Собственникам стоит детально проанализировать его пункты.

При необходимости можно даже обратиться за помощью к юристу.

Если какие-то положения не устраивают жильцов, формируется протокол разногласий для передачи УК. Цель этого мероприятия – составить договор, удовлетворяющий обе стороны. Собственникам жилья нужно смело предъявлять требования к УК, ведь именно они платят за её услуги.

Следовательно, они вправе ожидать, что организация будет работать добросовестно. Спорные пункты можно согласовать на общем собрании.

Текст договора составляется в нескольких экземплярах, чтобы каждый собственник мог с ним ознакомиться и подписать документ.

Узнайте детальнее, какие положения должен содержать Иногда потребителей услуг не информируют о смене управляющей организации и они продолжают перечислять средства на счет старой компании. Неудивительно, что ее преемник начинает выдвигать претензии по поводу задолженностей. Поскольку менять УК без ведома собственников нельзя, потребителя услуг не должно волновать, кому платить долг за ЖКХ при смене УК – жильцов это не касается.

Нюансы оплаты и погашения задолженностей управляющие компании должны обсудить между собой, иногда даже в суде. В этот период потребители оплачивают услуги на счет старой фирмы.

Смену управляющей компании обычно инициируют собственники квартир в МКД, которые заинтересованы в качественном обслуживании дома. Разорвать договор с УК потребители услуг могут по согласию сторон и даже в одностороннем порядке.

Важно лишь соблюсти процедуру ее смены: проведение собраний, уведомление новой и старой компаний и так далее.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме? 2022 год

› Отвечая на вопрос «Как сменить управляющую компанию?» следует отталкиваться от того, что отношения с управляющей компанией (далее – УК) строятся в рамках договора управления многоквартирным домом.

Важно! Преимущество над правилами Гражданского кодекса в отношении договора управления имеют специальные нормы ст.

162 Жилищного кодекса РФ (они направлены главным образом на защиту интересов жильцов как более уязвимых субъектов жилищных правоотношений.

Исключительно общее собрание жильцов дома уполномочено заключать или прекращать договоры управления (ст.

44, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Вывод.

Таким образом, для решения нашей задачи потребуется 2 факта — завершение договора управления и заключение нового, уже с другой организацией (или смена способа управления). Рассмотрим, каким образом можно этого достичь. В соответствии с нормами главы 29 ГК РФ в первую очередь возможно расторжение договора путем заключения соглашения о расторжении договора с УК.

Кроме того, договор с УК всегда заключается на определенный срок (от 1 года до 5 лет), следовательно, по истечении срока его действия, жильцы вправе заявить об отказе от его продления, приняв соответствующее решение на общем собрании. Как еще можно поменять управляющую компанию в многоквартирном доме?

Одним из неочевидных способов стоит признать смену способа управления.

Таковая доступна для жильцов дома в любой момент.

При условии выбора жильцами такого способа управления, как товарищество собственников жилья или недвижимости, созданная ими организация вправе не осуществлять управление непосредственно, а заключить договор по управлению с любой другой УК (п.

1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ). Таким образом, жильцы вправе в любой момент отказаться от исполнения договора, выбрав иной способ управления (Определение ВС РФ от 05.06.2012 № 59-В12-5). Если смена УК сопровождается конфликтом, а возможности дожидаться окончания срока договора нет, возникает вопрос: можно ли сменить управляющую компанию путем расторжения договора в одностороннем порядке? П. 8.1 ст. 162 ЖК РФ предусматривает специальное основание для расторжения договора управления с УК, выбранной на основании конкурса.

В конце каждого года его действия жильцы вправе принять решение об отказе от услуг УК, не обосновывая его.

Итак, как поменять управляющую компанию при наличии соответствующего основания? Какие действия необходимо для этого совершить? Первым и обязательным этапом данной процедуры является принятие большинством голосов решения общего собрания.

Рекомендуем! В повестку дня собрания необходимо включить как вопрос о расторжении договора, так и вопрос о выборе другого способа управления или другой УК. При проведении общего собрания следует тщательно соблюдать все правила, установленные ЖК РФ. В противном случае, решение, принятое с нарушениями, может быть признано недействительным.
В противном случае, решение, принятое с нарушениями, может быть признано недействительным. Рекомендуем! При наличии нарушений со стороны УК в протоколе собрания следует перечислить их, а также приложить документы, подтверждающие такие нарушения.

Далее в течение 5 дней уполномоченное собранием лицо должно уведомить о принятом решении:

  • УК, с которой договор расторгнут или прекратил свое действие;
  • орган государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля (п. 18 Правил).

Получив уведомление, прежняя УК обязана в течение 3 рабочих дней по акту приема-передачи передать новой компании:

  • оборудование;
  • ключи от всех помещений общего пользования;
  • реестр собственников квартир и другую информацию (п. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 19 Правил).

    Копия акта также направляется в орган госнадзора.

  • технические средства;
  • всю техническую документацию на дом;

Таким образом, мы ответили на вопрос, как поменять управляющую компанию на другую. Законом предусмотрено несколько оснований для расторжения и прекращения договора с УК.

Решение о расторжении должно приниматься общим собранием всех собственников квартир в доме. Вопрос о том, можно ли сменить управляющую компанию по дому в любой момент в одностороннем порядке при отсутствии доказанных нарушений со стороны УК, остается спорным.

Поменять УК на новую и выступить против прежней можно путем проведения специального сбора. При этом, нужно соблюдать инструкцию, прописанную в жилищном кодексе.

Нужно более подробно разобраться с данным вопросом.

УК – самый распространенный способ осуществления управленческих полномочий. Можно выбрать абсолютно любую фирму, которая действует в регионе проживания граждан. Смена управляющей компании может быть вызвана необходимостью улучшения управления многоквартирным домом, выполнением договорных обязательств и др.

Если жильцы хотят изменить способ управления, то нужно в соответствие с жилищным кодексом провести выборы. Для этого, согласно инструкции в сфере ЖКХ, издается повестка дня, где и указывается дата проведения собрания. Каждый гражданин имеет право предложить на собрании любую УК и обосновать свою позицию.

Ранее имеющаяся в управлении УК должна быть уведомлена о проведении такого рода собрания. В некоторых случаях по согласию собственников она может быть приглашена на собрание.

Как отмечалось выше, важнейшим условием перехода является проведение общего собрания жильцов.

Правильно переизбрать организацию можно только по взаимному согласию жильцов. Весь процесс создания собрания и его проведения регламентируются Жилищным Кодексом Российской Федерации. Для того чтобы в МКД по действующему законодательству сменить управляющую компанию, решение жильцов новостройки или другого дома нужно оформить протоколом.

Алгоритм и пошаговая процедура следующая:

  • Принятие решения и заключение договора с новой управленческой фирмой.
  • Объявление повестки дня путем формирования соответствующего заявления.
  • Проведение этого собрания, выслушивание мнения жильцов.
  • Составление протокола заседания.

Только при соблюдении вышеописанного алгоритма действительно возможно на законных основаниях сменить управляющую компанию или же вовсе выбрать новый способ управления. Правом на объявление собрания по тому или иному вопросу обладает глава дома.

Еще он именуется старшим. В законе указано, что старшим может быть только гражданин, являющийся жильцом МКД. Не принимаются в качестве старших сторонние граждане. Собственники жилья имеют законные основания для того, чтобы избрать нового «старосту». Они могут объединиться и подать заявление против действующего председателя.
Они могут объединиться и подать заявление против действующего председателя.

Такое возникает, когда он, например, ворует, не исполняет свои обязанности или иным образом препятствует функционированию управления многоквартирным домом.

Переизбрание знаменуется соответствующим объявлением и также протоколируется. Обращаться по всем возникшим вопросам в ходе выбора новой управляющей компании можно именно к нему. Как правило, этот гражданин и является руководителем собрания.

Он подписывает протоколы и подписывает новый договор от имени всех жильцов с УК. Собрание может проводиться как в очной так и в очно-заочной форме.

Все это оговаривается в повестке дня, доведенной до всех собственников. Как отмечалось выше, решение о смене ТСЖ, ЖСК или управляющей компании принимается собранием собственников дома. Для того чтобы соблюсти порядок перехода и сменить управляющую организацию в Москве, Петербурге или другом городе России на законных основаниях, нужно изучить жилищное и гражданское законодательство РФ.

Особое внимание нужно уделить необходимому количеству голосов, при наличии которых в действительности можно сменить способ управления многоквартирным домом.

На собрание обязательно должны прибыть не менее половины жильцов. В противном случае собрание будет считаться несостоявшимся. Из прибывших жителей более половины должны проголосовать за смену действующей организации.

В той ситуации, когда это состоялось, то решение о смене управляющей фирмы будет считаться правомочным. В том случае, когда решение принять не удалось, то имеется возможность провести еще одно собрание в будущем и обсудить возможность выбора другой управляющей компании, обладающей большим приоритетом.

Только собственники многоквартирного дома имеют право решать, каким именно образом будет осуществляться управление их домом.

В той ситуации, когда происходит передача дома управляющей ЖКХ компании без ведома жителей, данное решение считается незаконным. По сути, это неправомерный захват имущества.

В этой связи противостоять незаконным действиям граждан или директора ТСЖ можно путем обращения в судебные органы, прокуратуру или же жилищную инспекцию. На сегодняшний день в жилищном законодательстве нет ни одного законно установленного способа передачи многоквартирного дома без уведомления лиц, проживающих в нем. Эти действия могут быть призваны незаконными, и повлечь за собой не только административную, но и уголовную ответственность.

Жилищным законодательством не установлено, сколько именно раз можно прибегать к смене управляющей организации. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что смена управляющей фирмы может происходить множество раз, если на то будет воля собственников многоквартирного дома.

При всем прочем нужно обязательно учитывать условия самого договора с управляющей организацией. Там может быть указано, при каких условиях имеет место расторжение договора, по чьей инициативнее это должно происходить, как производятся расчеты после прекращения правоотношений и др.

В той ситуации, когда в соглашении имеются те или иные оговорки, это может стать действительным препятствием для смены управляющей организации в конкретный период времени. Как уже отмечалось выше, существует несколько этапов смены управляющей организации.

  • Проведение голосования.
  • Планирование замены и уведомление собственников жилья.
  • Порядок объявления вопроса, указанного в повестке дня.
  • Перечень информационных документов, которые будут применяться при выборе.
  • Подведение и подсчет итогов.
  • Способ проведения собрания и изъявления желания собственников.

В той ситуации, если уже имеет место ТСЖ как способ управления многоквартирным домом, то его уставом могут быть оговорены и иные условия и порядок проведения собрания по поводу смены способа управления многоквартирным домом.

В этой ситуации необходимо учитывать также и положения устава. В противном случае, проведенное собрание будет считаться неправомочным и смена способа управления недействительной. Также рекомендуем посмотреть это видео: В данной ситуации нужно придерживаться той же процедуры, что была описана выше.

В той ситуации, когда в многоквартирном доме уже имеется товарищество собственников жилья, то на плановом или же внеочередном собрании и может быть принято решение о смене способа управления. В этом случае ТСЖ подлежит ликвидации, а управляющая жилищно-коммунальными услугами компания будет считаться единственным способом управления МКД. В той ситуации, когда жильцы желают создать ТСЖ, то они могут провести общее собрание и обратиться в управляющую компанию с требованием о понуждении расторгнуть существующий договор.

После чего проводится собрание по поводу создания ТСЖ и последующая регистрация вновь созданного юридического лица. Прежде чем принимать решение о расторжении договора с УК и создавать ТСЖ, управляющую фирму нужно надлежащим образом уведомить об этом.

Это происходит путем направления письменного документа представителем интересов собственников.

К такому акту прикрепляется и протокол собрания. Образец уведомления не сложно скачать. ⇐ Незаконной признается смена, при которой собственники не участвуют в выборе надлежащего способа управления. Как правило, это имеет место, когда УК попросту меняются домами, перезаключая договора без надлежащего к тому оформления.
Как правило, это имеет место, когда УК попросту меняются домами, перезаключая договора без надлежащего к тому оформления.

Иногда происходит подкуп председателя многоквартирного дома и заключение договора с той или иной организацией.

Все эти действия являются незаконными.

За них может наступить ответственность в рамках как уголовного, так и административного законодательства. Таким образом, для замены способа управления или его переизбрания требуется изучить нормы жилищного законодательства. Очень часто судебная практика показывает, что прежние управляющие коммунальными услугами компании не раз пытались сорвать такие выборы, желая оставить дом себе в управлении.

В этом случае можно написать заявление и пожаловаться в жилой надзорный орган. В году можно изменять способ управления и второй и третий раз. Как уйти от «крепостничества» в управляющих организациях и самостоятельно выбрать свою УК – читайте в нашей инструкции.

Если любому из вас задать вопрос: выбирали ли вы для своего дома управляющую компанию, наверное, 90% ответят, что не только не выбирали, но и вообще не слышали о каких-либо выборах УК. Причина такой ситуации состоит в том, что в период, когда началась реформа ЖКХ и вводился Жилищный кодекс РФ, созданные на базе старых ЖЭКов новые управляющие компании, воспользовавшись правовой безграмотностью и неорганизованностью большинства жителей, просто «закрепили» за собой право управлять домами, даже не сообщив об этом собственникам.

Так и остались собственники МКД как «крепостные» при старом ЖЭКе, только уже в новом обличии – в виде управляющей компании. В связи с тем, что все многоквартирные дома были «закреплены» за такими УК, новых «игроков» на рынке ЖКХ не возникло.

Создался своеобразный монопольный рынок управляющих компаний.

И началось: без согласия собственников изменяют ставку содержания жилья; вводят целевой сбор; моют подъезд раз в квартал, а плату за уборщицу собирают ежемесячно; включают в расчеты СОИ (общедомовые нужды) сверхнорматив и т.

д. В экономической теории одним из свойств монополизированного рынка является возможность монополиста рынка осуществлять дискриминацию потребителей, устанавливая цену на свой товар по своему усмотрению. И при всем при этом не нести ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома! Однако жизнь не стоит на месте.

Недовольство жителей уровнем качества услуг (а зачастую и отсутствием этих услуг) возрастает, люди ищут пути выхода – кто-то создает ТСЖ, кто-то стремится найти на рынке новую, современную управляющую компанию. К счастью, на рынке стали появляться управляющие компании нового типа, которым выжить среди больших монополий можно только в том случае, если их работой жильцы будут довольны.

Так как же уйти от «крепостничества»? Расскажем в нашей инструкции ниже.

ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ С УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ Жилищный кодекс РФ не дает нам права вот так, проснувшись однажды утром, взять и отказаться от услуг определенной УК. Существует несколько способов сделать это на законных основаниях: 1) Выбор новой управляющей организации по окончании срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией. Согласно п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. И принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

3) Смена УК на основании общего собрания собственников МКД в период действия договора и без существенных замечаний к ее работе. На этот счет есть Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11. Которое трактует пункт Жилищного кодекса так, что собственники могут сменить УК, если они приняли об этом решение на собрании, даже если со стороны УК не было существенных нарушений договора управления.

4) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс – если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет, проведя всего одно заседание Правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

5) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор. 6) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом, согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

КАК ВЫБРАТЬ «ПРАВИЛЬНУЮ» УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ? ШАГ 1. ПОДБОР НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ Определение круга претендентов – это один из самых важных и ответственных моментов.

Обычно таким вопросом занимается или Совет дома, или инициативная группа.

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями и собственниками других помещений в МКД. Отбросьте все сомнения, что ваш дом не заинтересует ни одну управляющую компанию.

Практика Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» показывает обратное. Даже старые, так называемые «проблемные» дома интересны управляющим организациям.

Такой интерес может быть вызван разными причинами, при этом не важно какими, а важно, что практически любой дом по-своему интересен той или иной управляющей компании.

Перечень управляющих организаций, как правило, размещен на официальном сайте муниципального образования. В любом случае в отделе ЖКХ Администрации своего города можно получить актуальный список всех действующих в городе УК.

Не пренебрегайте неизвестными вам или молодыми организациями.

Зачастую новые организации более ориентированы на «клиента», деятельность их более прозрачна, и у них есть огромное желание закрепиться на этом рынке услуг, потеснив больших «монстров». Изучите всякого рода рейтинги и антирейтинги, так называемые «черные списки».

Эти рейтинги часто публикуются в открытых источниках, сети Интернет, по результатам работы ГЖИ, Роспотребнадзора и других государственных ведомств. Обзвоните как можно больше компаний и переговорите с их руководством на тему возможности управления вашим домом.

Напроситесь на визит к руководству выбранной вами потенциальной управляющей организации и обсудите все интересующие вас вопросы.

Причем ехать лучше активу Совета дома или группе скептически настроенных жильцов. Постарайтесь узнать, насколько ваш дом интересен для потенциально выбранной вами управляющей компании, оцените основные коммерческие преимущества компаний.

Попытайтесь как можно больше прочитать в открытых источниках о тех, кто заинтересовался управлением вашим домом или в ком заинтересованы вы.

Цель первого шага – составить общее мнение о компании-претенденте и выбрать среди всех претендентов 2–5 компаний. Центр защиты прав граждан «Справедливая Россия» может оказать вам помощь в первоначальном отборе компаний и организовать площадку для ознакомления и презентации этих компаний для Совета МКД или инициативной группы.

ШАГ 3. ЗНАКОМСТВО С ВЫБРАННЫМИ ПРЕТЕНДЕНТАМИ На этой стадии необходимо как можно ближе познакомиться с претендентами, целенаправленно получить информацию о компаниях из открытых источников. Если компания входит в антирейтинг, уточнить, по каким причинам это случилось. Очень желательно пообщаться с жителями (Советом МКД) тех домов, которыми управляют выбранные вами претенденты, потому что эта информация будет наиболее объективна для вас.

Вопросы к таким жителям могут быть различные. Примерный перечень вопросов может состоять из следующего: как компания обслуживает дом в целом; как часто проводится уборка мест общего пользования; как реагирует компания на предложения жителей и замечания; насколько доступно руководство компании для общения с жителями; как быстро реагирует на аварии; насколько качественно проводится ремонт; как компания отчитывается перед жителями; какие есть в целом претензии к компании. Целью этой стадии является ранжирование выбранных претендентов и определение предпочтений.

Сбор технической информации по своему дому Этот шаг может производиться на более ранних стадиях, еще до действий по обзвону, но он не должен быть позднее, чем шаг 3 (знакомство с выбранными претендентами). На этом этапе необходимо собрать сведения о своем доме. Чем подробнее будет информация, тем лучше.

Вы сами, как собственник, должны понимать, в каком состоянии находится ваш дом.

Сведения о технических характеристиках вашего дома вы можете запросить в своей УК, например, ознакомиться с техническим паспортом дома, также эти сведения можно получить в БТИ, но эта услуга является платной. Определение насущных проблем в доме Вряд ли эта стадия вызовет затруднение у собственников, потому что свои наиболее животрепещущие проблемы известны заранее. Это может быть необходимость срочного ремонта крыши, которая протекает уже давно, это может быть необходимость изменения придомовой территории и увеличения парковочных мест для автомашин, или установка детской площадки.

На этой стадии необходимо составить список, ранжировав проблемы по значимости. ШАГ 4. ПЕРЕХОД К ОБСУЖДЕНИЮ ОСНОВНЫХ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ На этой стадии собственники переходят к определению возможностей управляющей компании по обслуживанию их общего имущества. Для этого мы предлагаем направить каждой УК-претенденту опросный лист (анкету).

В анкете собраны наиболее интересующие жителей вопросы по содержанию их общего имущества в МКД. Естественно, что для ответов на многие вопросы управляющей организации потребуется изучение технических характеристик дома, а возможно и его обследование. ШАГ 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОБЕДИТЕЛЯ По результатам анкетирования Совет дома либо инициативная группа определяет победителя проведенного ими конкурса и переходит к обсуждению условий будущего договора, его формы, перечня предоставляемых услуг, тарифов и т.

д. конкретно для своего дома. ШАГ 6. ПРОВЕДЕНИЕ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ПО ВЫБОРУ НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ Если пройдены все предыдущие шаги, объяснить собственникам на общем собрании, почему необходимо выбрать новую управляющую компанию, не составит большого труда.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений регламентирован ст. ст. 44–48 Жилищного кодекса РФ. Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли собственники, обладающие более чем 50% голосов.

Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству собственников жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании.

На всех стадиях проведения конкурса специалисты Центра защиты прав граждан «Справедливая Россия» готовы оказать консультативную и организационную помощь жителям домов по выбору новой управляющей компании. Помните, выбираете и принимаете решение только вы сами!

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят «не туда»?

Или вашу УК просто решили обанкротить? Ответ один — управляющую компанию необходимо менять!

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты. Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка). Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями.

Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы.

Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан. Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК: 1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ). 3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом.

Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества. Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК.

Это позволит избежать множества ошибок. 1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о: а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования, б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией, в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации, г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества, Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416). е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания. 2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт. Не забываем вести реестр уведомлений ( образец реестра).

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам.

Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления.

Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи. Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке). С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании.

Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения. Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам. 4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме.

Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же. 5) Составляем протокол собрания. Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений. Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией.

Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников. Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации. Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр). В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации.

Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет. Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу. Дмитрий Иванов для нкжкх.рф Образцы документов подготовила: юрист МОД «Народный контроль в ЖКХ» Серафима Виноградова.

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники. »

Отличная статья 0 Помогла статья?

Оцените её

Загрузка. Сайт Юристов.ру © 2018–2022 – Юридические вопросы в сфере ЖКХ «,»snd»:»»,»res_of»:»∞»,»res_to»:»∞»}]},{«how»:{«iterable»:{«direction»:»top_to_bottom»,»before_after»:»after»,»N»:»16″,»selector»:»p»,»search_all»:»false»}},»ID»:»1677″,»html»:[{«fst»:»»,»snd»:»

Смена управляющей компании в 2022 году: руководство к действию

⇶ быстрее.

Это бесплатно! В соответствии с новой структурой жилищно-коммунального хозяйства функции обслуживания многоквартирных домов выполняют ТСЖ или управляющие компании. Но организации, осуществляющие управление многоэтажками, не всегда выполняют свои обязанности добросовестно. В этом случае жильцы имеют право расторгнуть договор с действующей УК и выбрать новую.

Стоит разобраться в том, как сделать это правильно. Для расторжения соглашения у жителей должны быть веские причины. Нормы ЖК РФ предусматривают следующие основания отказа от услуг УК в одностороннем порядке:

  1. Отсутствие реакции на обращения и жалобы жильцов.
  2. Отсутствие у коммунальщиков лицензии.
  3. Плохое качество оказываемых услуг.
  4. Сокрытие информации о работе компании и расходовании средств на содержание дома.
  5. Невыполнение каких-либо работ, предусмотренных договором с собственниками.

В случае истечения срока действия договора с УК жильцам достаточно не продлевать его и найти более ответственных управленцев Если работа коммунальной организации больше не устраивает владельцев квартир, значит, пора действовать.

Смена УК в многоэтажке происходит в следующем порядке:

  • Составляется список подходящей организации и выбирается УК, которой будет доверено управление зданием. Определиться с новой компанией желательно не на самом собрании, а до него: это позволит избежать спешки и возможных ошибок. Как правило, все важные моменты выясняют члены специально созданной инициативной группы.
  • Жители принимают соответствующее решение. Для этого достаточно провести одно общее собрание, на которое собственники должны быть приглашены минимум за 10 дней. Результаты собрания фиксируются в протоколе и доводятся до сведения всех жильцов в течение 10 дней.
  • УК информируется о принятом решении, подписывает договор с владельцами квартир и начинает работу. И новой, и прежней управляющей компании передаются копии протокола.

Обсудить текущие проблемы с соседями, выбрать подходящую УК и проголосовать разрешается даже в онлайн-режиме. Такое право людям предоставляет ст.47.1 ЖК РФ. В специально созданных системах жильцы могут выносить на голосование любые вопросы, публиковать общедомовые новости, проводить собрания в удаленном режиме Такие ресурсы являются бесплатными, достаточно подключить к ним свой дом.

Благодаря современным технологиям голосовать могут даже собственники, которые находятся в командировке или отдыхают в теплых краях.

Смена управляющей компании – процедура, которая имеет несколько важных особенностей:

  1. Регистрация участников производится с обязательным указанием паспортных данных. В случае невозможности лично участвовать в голосовании собственник может прислать своего представителя.
  2. Получить извещения о проведении собрания должны все жители многоэтажки. Если хотя бы один человек не будет о нем проинформирован, он имеет полное право оспорить результаты. Протокол, оформленный по итогам такого собрания, не имеет юридической силы.
  3. Для подсчета голосов создается специальная счетная комиссия. Также в ее функции входит составление протокола и оглашение решения.
  4. Жильцы, не участвовавшие в голосовании и не согласные с решением, вправе оспорить его в суде в течение полугода.
  5. Количество голосов, принадлежащих каждому владельцу помещений, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество здания. Другими словами, чем больше квадратных метров принадлежит собственнику, тем больший вес имеет его голос. Голосовать могут собственники как квартир, так и расположенных в доме нежилых помещений (кафе, магазинов, офисов).

Мнение экспертаСтанислав ЕршовКвалифицированный юрист.

Готов ответить на любые ваши вопросы!

Задавайте их прямо сейчас!Для изменения порядка обслуживания многоквартирного дома отдать свой голос должна большая часть жителей (более 50%).

Обязанность уведомления местной администрации о передаче дома в новое управление возлагается на УК, которую выбрали собственники. Оплачивать счета новых управленцев можно с того момента, как органы жилищного надзора внесут соответствующие поправки в их лицензию Чтобы сотрудничество с новой компанией было успешным, стоит отнестись к ее выбору предельно внимательно. При решении этого вопроса нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • Оперативность реагирования на требования жильцов и умение адекватно общаться.
  • Численность штата и квалификация рабочих кадров.
  • Объем жилого фонда, который обслуживает организация. Такие данные должны быть опубликованы в открытом доступе.
  • Схема взаимодействия УК с поставщиками ресурсов.
  • Наличие грамотно разработанной документации. В каждой успешной компании имеются типовые договоры о предоставлении услуг владельцам квартир. В них есть перечень базовых и дополнительных услуг, оказываемых по желанию жильцов.
  • Опыт работы в области управления. Необходимо узнать, какие отношения у коммунальщиков сложились с местной администрацией, как долго она работает на рынке.
  • Материально-техническая база организации.

Конечно, перед принятием решения надо проверить наличие лицензии.

Такая информация доступна на официальных ресурсах Жилнадзора.

Получить ее можно и через портал «Госуслуги». Еще один важный момент – изучение отзывов жильцов, которые уже пользовались услугами УК. Их несложно найти в социальных сетях и на местных форумах.

Наличие большого количества негатива, как и сплошные хвалебные отзывы, говорит о том, что лучше поискать другой вариант. В идеале желательно сходить на разведку в те дома, которые обслуживаются компанией, и пообщаться с их жителями Замена УК – не самая сложная процедура, но она требует соблюдения множества формальностей.

Необходимо, чтобы были учтены интересы всех жильцов, да и сами управляющие компании должны быть предупреждены о переменах в надлежащем порядке.

Но если коммунальщики не справляются со своими обязанностями, стоит инициировать этот процесс и найти достойную альтернативу.

Автор статьиКвалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы!

Задавайте их прямо сейчас! . .Написано статей328 ( Пока оценок нет ) Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Статья 153 ЖК РФ обязывает россиян вовремя вносить плату за жилое помещение и коммунальные Несмотря на то, что граждане, проживающие в многоквартирных домах, регулярно оплачивают УК содержание мест Проблема долгов за ЖКУ в России является одной из самых острых.

Согласно статистике, в Работа управляющих компаний, занятых обслуживанием МКД, вызывает у россиян немало претензий. Например, часто встречаются Для обеспечения безопасности движения на аварийных и опасных участках автотрасс, а также в других Оплата услуг ЖКХ является важной статьей расходов в бюджете российской семьи. Многие россияне платят © «Юрист Онлайн» 2022 — Ваш проводник в мире права Задать вопрос эксперту Спасибо!

В ближайшее время мы опубликуем информацию. Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта.