Как получить деньги за квартиру при продаже по ипотеке

Как получить деньги за квартиру при продаже по ипотеке

Продажа квартиры по ипотеке


» Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно. Содержание Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее. В первую очередь нужно отметить, что факт оформления не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  1. отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.
  2. проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы. Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  • Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  • По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  • Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  • Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  • Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  • Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.
  • Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  • Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  1. ипотечных покупателей элементарно больше.

    Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;

  2. банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  3. защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными.

    И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

  4. сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию. В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов. Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  1. заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;
  2. банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;

Как решить такую проблему?

  1. новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  2. обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  3. если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  • Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.
  • Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др. Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  • Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  • После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  • Заёмщик вносит аванс продавцу.
  • Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  • Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  • Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.
  • Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  • Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  • При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  • Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  • Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  • Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  • Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  • Получает деньги и выписывается из квартиры.

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски. Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  • Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  • Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  • Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  • Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  • Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали. Если вам нужен кредит под залог недвижимости, предлагаем воспользоваться формой для подачи заявки: (Всего просмотров 19 593, сегодня: 25 ) Понравилась статья?

Поделиться с друзьями: СодержаниеЧто готовить на первом этапеЭтап второй: какие документы нужны для взятия ипотеки на недвижимостьЕсли СодержаниеУсловия ипотеки для военнослужащих от СбербанкаПредложение по военной ипотеке от ГазпромбанкаТариф от банка «Открытие» СодержаниеВозможно ли снижение процентной ставки по ипотеке ВТБ 24Основания для понижения ставки по ипотеке СодержаниеПоводы к рефинансированию военной ипотеки в 2018 годуВоенная ипотека — рефинансирование в связи с СодержаниеОбщая информацияТребования к заемщикуТребования к предмету ипотекиПакет документовХронология действийНюансыГде можно взять кредит на комнату СодержаниеВоенная ипотека от СбербанкаВоенная ипотека от ВТБВоенная ипотека АИЖКВоенная ипотека ГазпромВоенная ипотека ПромсвязьбанкАльтернативные предложения

Получение денег при продаже квартиры через ипотеку

› Статья акутальна на: Май 2021 г. В последние годы все большее количество покупателей предпочитает приобретать жилье при помощи ипотечного кредита. С точки зрения продавца такая схема не слишком удобна, однако повышенный уровень надежности и возможность реализовать квартиру в рекордные сроки сполна компенсируют возможные неудобства.

Рассмотрим пошаговую инструкцию продажи жилья через ипотеку. Прежде чем что-то продавать, нужно понимать, сколько оно стоит.

Относительно квартиры, это особенно актуально. Главная задача в том, чтобы определить реальную рыночную стоимость, так как основываясь именно на этих цифрах банк будет предоставлять конкретную сумму кредита.

Выделяют два основных варианта оценки: это можно сделать самостоятельно или обратиться к специалистам. Первый способ значительно дешевле, а второй надежнее, быстрее и проще.

Банк предпочитает основываться на реальных отчетах об оценке, а не на тех цифрах, которые указывает продавец, однако заставить заказать такой отчет он не могут.

Если нет желания тратиться на услуги оценщиков, а банк не требует отчет в обязательном порядке, то можно самостоятельно оценить квартиру. Это не так сложно, как может показаться. Для оценки необходимо открыть любой сайт, на котором продаются квартиры.

Нужно отсортировать все предложения так, чтобы оставшиеся варианты максимально были похожи на продаваемое жилье. Если таких аналогов нет, можно несколько расширить поиск. Далее, уже на основании существующих предложений, нужно выделить среднюю цену за квадратный метр жилья.

При необходимости, эту цену можно скорректировать в большую или меньшую сторону для того, чтобы более точно определить реальную стоимость квадратного метра именно целевой квартиры, однако зачастую бывает достаточно получить просто усредненные данные.Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть) Полученная цифра умножается на площадь собственности продавца и появляется понимание, сколько может стоить такая квартира.

Этот вариант значительно проще, и он более приоритетный для Сбербанка, ведь доверия к официальному отчету лицензированной оценочной компании значительно больше, чем к самостоятельным расчетам продавца.

Для того, чтобы получить такой документ нужно:

  • Обсудить с представителями компании условия сделки. Очень важно дать понять, для чего конкретно будет использован отчет. Также не лишним будет прочитать все условия договора на обслуживание.
  • Выбрать оценочную компанию. Рекомендуется подбирать такую, которая аккредитована в Сбербанке. Так финансовой организации будет проще «согласиться» с указанными в отчете цифрами.
  • Получить готовый отчет. Обычно его готовят около недели. Нужно ожидать, что представитель компании будет осматривать жилье и делать фотографии. Это необходимо для отчета. Более того, этот документ может быть признан недействительным, если представитель компании лично не посещал объект оценки.
  • Предоставить отчет покупателю и/или банку. Рекомендуется уточнить, что отчет необходим в трех экземплярах. Один забирает продавец, на всякий случай, один передается в Сбербанк, а еще один – покупателю.
  • Подписать договор на обслуживание, и оплатить услуги компании. Оплата может производиться наличным или безналичным образом, в зависимости от того, какие были достигнуты договоренности.

После того, как цена квартиры станет известна, можно начинать поиск потенциального покупателя.

Ранее это делать не было смысла, так как обычно покупатели предпочитают знать конкретные цифры, чтобы на что-то ориентироваться. Как и в случае с оценкой жилья, искать покупателя можно самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости (или частного риэлтора). Сейчас существует огромное количество всевозможных ресурсов, на которых можно разместить объявление о продаже квартиры.
Сейчас существует огромное количество всевозможных ресурсов, на которых можно разместить объявление о продаже квартиры.

Например, всем известный Avito, но помимо него есть множество местных газет объявлений и других аналогичных сайтов. Если разместить свое предложение везде, где только возможно, вероятность того, что покупатель найдется в рекордный срок очень велика.

Нужно учитывать тот факт, что некоторые объявления платные, а также, чтобы «поднять» объявление в ленте нужно будет отдельно доплатить. Однако это сравнительно небольшие расходы.

Вся подобная «реклама» вряд ли обойдется дороже 500 рублей (многое зависит от региона проживания).

Если самостоятельно заниматься поиском потенциального покупателя нет времени или желания, всегда можно заключить договор с агентством недвижимости или частным риэлтором. Они будут выполнять эту работу самостоятельно, однако эта услуга достаточно дорогостоящая.

Примерные расценки варьируется от 2 до 5% от стоимости квартиры. Вне зависимости от того, каким образом будет найден покупатель, следующим этапом будет осмотр жилья.

Практически все потенциальные покупателю первым делом стремятся провести осмотр квартиры, ведь именно от этого зависит, тратить ли дальше время и силы на оформление кредита или лучше поискать другое жилья.

Осмотр квартиры – это достаточно простой шаг, при котором покупатель просто ходит по помещениям и уточняет те или иные моменты. Однако если жилье планируется продавать вместе с мебелью и техникой, осмотр можно совместить с описью имущества.

В последнем случае составляет опись, на имущество клеят инвентарные номера и все это описывается максимально детальным образом. Такая опись скрепляется подписями покупателя и продавца. Она является дополнением к договору купли-продажи, однако так как его еще не существует, скорее всего впоследствии придется еще раз проводить осмотр или просто заменить эту опись на точно такую же, но уже с указанием номера договора и других его данных.

Этот шаг больше зависит от покупателя, чем от продавца, но последнему можно порекомендовать контролировать всю процедуру и отслеживать, на каком этапе на данный момент находится покупатель.

Покупатель рассматривает все доступные в Сбербанке программы ипотечного кредитования и выбирает максимально подходящую. Программ у финансовой организации множество, но не все они подходят для большинства людей. Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья».

Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья».

В рамках такого предложения можно получить кредит в сумме от 300 тысяч рублей, на срок до 30 лет.

Ставка варьируется в широких пределах.

На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2% годовых. Потребуется первоначальный взнос в размере 10-20% от суммы кредита.

Когда покупатель определится с программой, ему нужно будет заполнить заявку на кредит и направить ее в Сбербанк. Выделяют три основных варианта:

  1. На сайте банка. Самый доступный и простой вариант. Придется заполнить достаточно большое количество полей, однако после этого заявка будет рассматриваться сравнительно недолго.
  2. В личном кабинете. Этот вариант актуален только для уже действующих клиентов Сбербанка, у которых есть доступ к личному кабинету «Сбербанк Онлайн». Общий принцип тот же, что и при заполнении заявки на сайте, однако значительная часть информации в этом документе уже будет (подтянется из данных клиента банка).
  3. В отделении. Распространенный вариант для тех лиц, у которых нет желания или возможности заполнять и отправлять заявку в онлайн режиме. От остальных отличается тем, что придется лично ехать в отделение, стоять в очереди и после этого еще достаточно долгое время заполнять заявку с анкетой клиента.

После направления заявки покупатель с продавцом могут только ждать решения банка. Подгонять кого-то бессмысленно, разве что можно интересоваться судьбой заявки, если ответа нет больше 3-5 дней.

На практике, заявка рассматривается обычно 1-3 дня, однако в некоторых случаях эта процедура может растягиваться на более значительный срок.

Продавец обязан предоставить документы на квартиру. Это нужно как банку, так и потенциальному покупателю. Список может быть достаточно обширным, все зависит от особенностей сделки:

  1. Справка из управляющей компании. При помощи этого документа можно определить, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Справка нужна только покупателю, но не банку.
  2. Выписка из домовой книги. Показывает лиц, которые зарегистрированы в данной квартире. Важна во многих случаях, особенно если зарегистрировано несовершеннолетнее лицо.
  3. Паспорт продавца. Основной документ, удостоверяющий личность. Он нужен как для идентификации собственника, так и для внесения необходимых данных в договора купли-продажи.
  4. Разрешение от органов опеки. Данная бумага нужна только в том случае, если одним из владельцев продающейся квартиры является несовершеннолетний ребенок. Без такого разрешения продать жилье будет невозможно.
  5. Согласие супруги/супруга на продажу жилья. Этот документ требуется далеко не всегда. Главная причина – продавец состоит в браке, а квартира, которую он хочет продать, находится в общей совместной собственности супругов. Согласие заверяется нотариально.
  6. Правоустанавливающий документ. Это может быть как договор купли-продажи, на основании которого текущий собственник стал владельцем квартиры, договор дарения, приватизации и так далее.
  7. Выписка из ЕГРН. Является аналогом свидетельства о праве собственности, которые уже не выдаются. Позволяет определить владельца квартиры, а также наличие или отсутствие обременений.
  8. Техпаспорт на квартиру. Нужен для определения наличия перепланировки. Этот фактор может стать решающим, так как продать жилье с неузаконенной перепланировкой банк, в случае проблем, не сможет. Как следствие, кредит на покупку такой квартиры будет выдан только в том случае, если в качестве обеспечения будет предоставляться другая, более подходящая недвижимость.

При обычной покупке-продаже квартиры, без банка, предварительный договор, строго говоря, не нужен.

Он нигде не регистрируется и никем не заверяется, потому имеет лишь весьма условную юридическую силу.

Проще и быстрее все обсудить и сразу составить основной договор. Однако банку нужен именно предварительный для того, чтобы начать рассматривать заявку на выдачу кредита.

Предварительный договор купли-продажи обязан включать в себя следующие пункты:

  1. Данные сторон сделки.
  2. Информация о квартире.
  3. Цена жилья с отдельным указанием суммы первоначального взноса.
  4. Условия сделки.
  5. Дата и подпись.
  6. Условия расторжения сделки.

После того, как будет подписан предварительный договор, банк рассматривает заявку и, в случае одобрения, потребуется заключать основной договор купли-продажи.

Дополнительно рассказывать о содержании этого документа нет смысла, так как он, по сути, будет полной копией предыдущего. После подписания документов, покупатель должен будет оформить право собственности на квартиру. В данном случае у продавца нет никакого риска, ведь значительная часть оплаты пойдет с банковского счета, а отказаться покупатель уже не сможет, иначе договор купли-продажи потеряет силу и, как следствие, продавец с легкостью оспорить его в суде, вернув себе жилье.
В данном случае у продавца нет никакого риска, ведь значительная часть оплаты пойдет с банковского счета, а отказаться покупатель уже не сможет, иначе договор купли-продажи потеряет силу и, как следствие, продавец с легкостью оспорить его в суде, вернув себе жилье.

При завершении сделки стороны подписывают акт приема-передачи.

Этот документ фиксирует факт передачи права собственности от одного владельца к другому. Нередко акт также включает в себя пункт об оплате, однако чаще для фиксации факта передачи суммы составляется отдельный документ: расписка. Передача денег подтверждается распиской.

Следует учитывать тот факт, что покупатель выплачивает продавцу только часть суммы (первоначальный взнос). Это можно сделать как в наличном, так и безналичном виде.

Данная расписка очень важна для банка, так как она является доказательством выполнения клиентом своих обязательств. Остальную часть суммы продавец получает от банка, безналичным переводом на указанный счет (или новый счет, специально для этого открытый).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ!

Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  1. опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  2. напишите вопрос в форме ниже;

Ипотека предполагают работу с большими объёмами денежных средств.

Покупатели и продавцы недвижимости стремятся ограничить свои риски путём заключения предварительных договоров и использования схем, позволяющих перечислять деньги при посредничестве финансовых организаций.

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу? Перечисление необходимой суммы произойдёт после того, как Сбербанк рассмотрит документы, подтверждающие переход прав собственности к покупателю недвижимого имущества.

  • Соглашение регистрируется в Росреестре;
  • Стороны сделки составляют предварительный договор купли-продажи. Стоимость квартиры, указанная в соглашении, должна соответствовать цене, которую назначил оценщик;
  • Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу? Банк заключает с покупателем ипотечное соглашение, а продавец получает деньги за недвижимость (оплата покупки осуществляется в течение 5 дней).
  • Покупатель квартиры оформляет выписку о праве собственности на жилплощадь;
  • Приобретаемая недвижимость оценивается независимым экспертом (цена объекта фиксируется в письменном виде);
  • Контрагенты приходят в офис кредитной организации и предъявляют сотруднику Сбербанка собранные документы;
  • Покупатель передаёт в Сбербанк пакет документов, имеющих отношение к реализуемому объекту. Этот шаг необходим для предотвращения мошеннических действий в отношении продавца;
  • Покупатель выплачивает задаток продавцу (передача наличности удостоверяется распиской);

В расписке должны быть указаны следующие сведения:

  1. Адрес залоговой квартиры;
  2. Данные сторон (ФИО, паспортные данные, подписи, место прописки и фактического проживания);
  3. ФИО свидетелей (при их наличии).
  4. Штрафные санкции (могут отсутствовать);
  5. Номер предварительного договора купли-продажи;
  6. Условия возврата денег;
  7. Дата и место составления;
  8. Объём денежных средств, передаваемых продавцу;

Наличие свидетелей повышает надёжность сделки, так как они могут подтвердить в суде факт передачи денег.

При нарушении условий расписки заимодавец может взыскать с заёмщика пени, которые рассчитываются исходя из текущего значения ключевой ставки Банка России.

Если недвижимость продаётся по доверенности, то деньги нужно передавать в присутствии собственников помещения. Расписку не стоит печатать на принтере.

Лучше написать документ от руки.

В этом случае подлинность бумаги можно будет легко доказать при помощи специальной экспертизы. Если заёмщик нарушает условия договора займа, то лицо, предоставившее деньги, может обратиться в мировой суд (при сумме задолженности менее 50 тысяч рублей).

Рассмотрением исковых заявлений, в которых фигурируют крупные суммы (более 50 тыс. рублей), занимаются районные суды.

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу?

Это зависит от того, какой вариант расчётов используется контрагентами.

Способы передачи денег указываются в предварительном соглашении.

Сторона, желающая перевести деньги, может использовать следующие методы:

  1. Передача наличных. Этот вариант считается наиболее рискованным. Продавец может стать жертвой воров и грабителей, которые ради крупной суммы пойдут на всё. Кроме того, продавцу придётся проверять на подлинность все купюры. Плюсами такого вида расчётов можно считать конфиденциальность и отсутствие комиссионных издержек. Расчёт наличными актуален в тех случаях, когда стороны сделки являются близкими родственниками или хорошими друзьями. Некоторые граждане требуют, чтобы перевод был нотариально заверен. Услуги квалифицированного нотариуса могут стоить достаточно дорого;
  2. Банковская ячейка. Данный способ расчётов считается наиболее безопасным. Ячейка открывается только после предъявления документов, которые указаны в договоре аренды. Минусом этого варианта считается отсутствие возможности застраховать содержимое сейфа. Немногие знают, что банковские ячейки могут подвергнуться негласной проверке со стороны правоохранительных органов. Стоимость хранения денежных средств зависит от размера сейфа и срока пользования банковской ячейкой;
  3. Безналичный перевод. Операция проводится при участии Сбербанка. Документом, подтверждающим факт перечисления денег, является чек. Данный способ считается достаточно опасным. Собственник жилья может остаться без денег и жилплощади. Всё дело в том, что продавец получит только часть суммы, которая соответствует размеру первоначального взноса. После передачи прав собственности покупатель может отказаться выплачивать остаток долга. Неприятности могут возникнуть и при работе с недобросовестным застройщиком. Он может за небольшой промежуток времени обналичить полученную сумму и перевести её на другой счёт. Банк перечисляет деньги на коммерческой основе. При осуществлении безналичных переводов Сбербанк взимает комиссионный сбор. Клиенту также придётся заплатить за открытие расчётного счёта;
  4. Аккредитив. Для перевода денег стороны обязаны заключить специальное соглашение. После этого покупатель вносит средства на отдельный счёт. Сбербанк перечисляет деньги только при выполнении продавцом условий, прописанных в соглашении. Если сделка сорвалась по тем или иным причинам, то покупатель сможет без проблем получить свои деньги обратно. Комиссия при сделках с аккредитивом составляет порядка 0,1% от перечисленной суммы.

Внесение аванса является гарантией выполнения договорных обязательств.

Когда Сбербанк перечисляет деньги по ипотеке продавцу?

Получатель ипотеки обязан оповестить Сбербанк о том, что он перечисляет задаток продавцу. Соответствующая сумма будет вычтена из первоначального взноса. В предварительном договоре должны присутствовать следующие пункты:

  1. Сумма сделки;
  2. Реквизиты сторон;
  3. Ответственность за несоблюдение соглашения;
  4. Дата заключения соглашения и подписи контрагентов.
  5. Информация о залоговом имуществе;

Некоторые юристы советуют сторонам сделки пройти осмотр у психиатра и получить справки, подтверждающие вменяемость и дееспособность.

Эта бумага будет дополнительной страховкой от мошеннических действий. При отсутствии медицинских документов одна из сторон может начать оспаривать сделку в суде. Недобросовестный контрагент будет утверждать, что в момент заключения предварительного договора он находился в невменяемом состоянии.

Если выплата аванса не является обязательным условием соглашения, то процентная ставка по ипотеке будет увеличена. Как только весь пакет документов будет подготовлен, а кредитная организация даст свое одобрение на совершение сделки купли-продажи недвижимости, встает необходимость решения вопроса по передаче средств продавцу.

Размер суммы сделки очень велик и каждая сторона предпочитает совершить сделку с максимальной безопасностью для себя. Многие продавцы пытаются получить сумму за продажу недвижимости до момента передачи прав собственности покупателю, чтобы быть уверенным в честности сделки.

Покупатели тоже пытаются защититься от возможного обмана и выдвигают требования о передаче средств только после совершения регистрационных действий. Но кто из них прав в данной ситуации и в какой момент должна осуществляться передача денежных средств за жилье? Продавец может получить деньги за проданную недвижимость лишь после предоставления сторонами сделки банку всего пакета документов, подтверждающего переход прав собственности к покупателю.

Чтобы банк выплатил продавцу средства, потребуется пройти определенный порядок продажи жилья через ипотеку:

  • Порядок договоренности сторонами о продаже жилья через ипотеку.
  • Заключение предварительного договора и выплата покупателем задатка. О передаче суммы требуется составить расписку.
  • Покупатель получает выписку из Росреестра о праве собственности на недвижимость.
  • Требуется процедура оценки стоимости недвижимости независимым экспертом. Цена обязана соответствовать стоимости по договору.
  • Как только кредитор одобрит сделку, между сторонами необходимо заключить основной договор.
  • Заключительный этап — все документы сторонами относятся в банковскую организацию и после продавец получает на свой счет сумму, а с покупателем банк заключает договор ипотечного кредитования.
  • Чтобы обезопасить продавца от возможных мошеннических манипуляций, покупатель обязан передать пакет документов, которые истребует банк.
  • Договор требуется зарегистрировать в Регпалате.

Продавец получает средства за продажу недвижимости их нескольких источников:

  • Внесение покупателем залога, то есть первого взноса, как обеспечение гарантии в серьезности совершения сделки.
  • Перечисление банковской организацией на счет продавца кредитных средств.

Любой договор купли-продажи содержит в себе сведения о сроках, способах передачи средств за покупку. Но строгого установленных условий в данном вопросе нет, поэтому каждый договор является индивидуальным. В случае с продажей недвижимости в ипотеку, средства передаются продавцу несколькими способами до совершения регистрационных действий по передаче прав собственности на жилье и после получения пакета документов:

  1. При помощи аккредитивного счета.
  2. Наличными.
  3. Получение средств в банковской депозитной ячейке.
  4. Путем безналичного перевода на счет продавца.

Стороны по договоренности могу выбрать любой из вышеперечисленных вариантов.

Каждый способ наделен своими особенностями и недостатками, следовательно, утверждать, какой наиболее предпочтителен нельзя. Одно верно — деньги лучше всего передавать продавцу лишь после получения покупателем права собственности на жилье.

Сбербанк предлагает воспользоваться следующими методами передачи денежных средств покупателю:

  • Самый безопасный и распространенный процесс получения средств от продажи квартиры по ипотеке — через банковскую ячейку. Способ имеет один недостаток — средства, хранящиеся в ячейке не подлежат страхованию, следовательно, при ее взломе и похищении содержимого банк ответственности не несет.
  • Перевод средств по безналичному расчету на счет продавца. Данная операция проводится через Сбербанк. В качестве подтверждения факта передачи средств выступает полученный чек. Но и этот способ имеет свой недостаток — возможность продавца остаться без квартиры и без денег. Продавец может получить лишь первоначальный взнос, а после перерегистрации прав собственности на покупателя, велика вероятность не получить оставшуюся сумму. При переводе средств по безналичному платежу Сбербанк взимает примерно 3% от суммы.
  • Передача средств наличными — является наиболее простым способом внесения взноса за покупку недвижимости, но и самый опасный. Однако, расплата за приобретенную квартиру при помощи наличного расчета имеет один положительный момент — не требуется уплата комиссии.
  • Перевод средств на определенных условиях — аккредитив. Способ довольно удобный. Между сторонами заключается договор открытия аккредитива, который включает в себя информацию. об участниках сделки и условиях его исполнения. Покупатель вносит средства на открытый счет, другая сторона может их получить после выполнения установленных условий.

Как только покупатель получает свидетельство, подтверждающее право собственности на недвижимость, стороны обязаны посетить банк и предоставить всю необходимую документацию. После проверки документов, банк не позднее 5 рабочих дней перечисляет продавцу денежные средства за совершение сделки по купле-продаже жилья в ипотеку.

Чтобы обезопасить сделку следует:

  1. Требуется получить у банка согласие на составление договора цессии.
  2. В случае, если банк дал свое согласие на переуступку долга, то в договоре цессии следует указывать верные сведения о стоимости недвижимости. В противном случае, при недострое дома возможно будет от застройщика получить лишь то, что указано в договоре.
  3. Следует узнать причины, по которым дольщик решил раньше времени продать недвижимость. Может так получиться, что стройка длится не первый год, а может имеются притязания иных лиц. Не лишним будет заказ правовой экспертизы на определение законности единоличного участия в ДДУ.
  4. Узнать, погашен ли хозяином долг перед застройщиком. При условии, что долг не выплачен, следует получить согласие застройщика на составление договора цессии. В случае, если задолженность погашена, то застройщик лишь уведомляется.

»

Отличная статья 0 Помогла статья? Оцените её

Загрузка. Юристы.ру © 2018–2021 – Юридическая помощь населению «,»snd»:»»,»res_of»:»∞»,»res_to»:»∞»}]},{«how»:{«iterable»:{«direction»:»top_to_bottom»,»before_after»:»after»,»N»:»16″,»selector»:»p»,»search_all»:»false»}},»ID»:»5123″,»html»:[{«fst»:»»,»snd»:»

Как продать квартиру через ипотеку?

› › Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк.

Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.

Автор, юрист 29.09.2020Актуальность 1859 Просмотров 8 мин Чтение Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону Бесплатный звонок для всей России.Задать вопросБесплатная консультация юристаВ статье расскажем:Ипотека – это залог недвижимости.

По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором.Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

  • Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).
  • Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
  • Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.

Обратите внимание!

Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке). Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса.

Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.

Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопросСитуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке.

Здесь возможны два варианта:

  • «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.
  • Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.

Важно!

Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня.

Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку.

Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений.Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопросПройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случаеВы выступаете в роли продавца или покупателя?

  1. Продавец
  2. Покупатель

Квартира в новостройке или на вторичном рынке?

  1. Вторичное жилье
  2. Первичное жилье

Сделка планируете с привлечением кредитных средств?

  1. Да
  2. Нет

Нужна ли вам помощь по налоговому вычету?

  1. Нет
  2. Да

ИмяТелефон ОтветитьСамый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком.

Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.В остальном для продавца рисков нет.

Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке.

На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья.

Сразу получить все деньги не удастся.Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

  • Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.
  • Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
  • Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
  • Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
  • Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
  • Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
  • Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

  • Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
  • Подписи сторон.
  • Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
  • Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
  • Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
  • Порядок и способы расчетов.
  • Информация о банке-кредиторе.
  • Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.

Образец предварительного договораВ основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком.

В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.Образец договораДля сделки продавец должен подготовить:

  1. техпаспорт;
  2. выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
  3. документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.
  4. паспорт;

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

  • Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
  • Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).

Обратите внимание!

Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем.

Расходы можно поделить пополам. Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы Запрос на обратный звонок Перезвоните мне Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

  • Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.
  • Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
  • Заключение предварительного договора, внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
  • Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
  • Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней.

Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня.

В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:ПлюсыМинусыНизкие риски. В сделке участвует банк, который будет ее контролироватьНа этапе согласования банк может отказать в ипотеке на конкретную квартиру, если обнаружит, что она не соответствует его требованиямГарантированное получение денег после окончательного одобрения сделкиУвеличение срока проведения сделки.

В ней участвует банк, и практически любые действия согласовываются с ним Можно ли продать квартиру покупателю с ипотекой, если собственник – несовершеннолетний? Да, но нужно найти другое жилье и получить разрешение органа опеки.

Продажа через ипотеку обычно не является помехой для этого.

Можно ли продать долю в праве собственности, если покупатель с ипотекой? Да, если банк одобрит такую сделку. Как происходит и сколько длится продажа квартиры в ипотеку с маткапиталом?

Если материнский капитал используется для первоначального взноса, в банк нужно представить сертификат и справку об остатке средств из ПФР. Взнос будет перечислен продавцу кредитором, но потом он получит маткапитал от ПФР. Когда ипотеку одобрят, заемщику необходимо взять справку о получении кредита в ПФР и оформить нотариальное обязательство.Для продавца сроки остаются прежними, а вот покупателю на весь процесс придется потратить порядка 2-3 месяцев.

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом?

Да. Но должны быть выделены доли всем членам семьи. Понадобится разрешение органа опеки на продажу доли ребенка, продавцами могут выступать оба супруга.

Я не могу лично присутствовать на сделке, продаю квартиру.

Может ли за меня поставить подписи во всех документах другой человек? Да, но понадобится нотариальная доверенность.

Если интересы представляет риэлтор, лучше оформить с ним договор поручения и доверенность на него.Подведем итоги:

  • Сделка возможна только при окончательном одобрении банком. Решение выдается после проверки документов.
  • Правила продажи квартиры по ипотеке определяются и .
  • Продажа квартиры покупателю с ипотекой занимает больше времени, чем при расчете собственными деньгами. Но продавец может быть уверен, что гарантированно получит средства после регистрации сделки в Росреестре.

Елена Плохута(Гражданское право, стаж 7 лет)Задать вопрос Не нашли ответа на свой вопрос?