Изменение видов разрешенного использования земельных участков 2021

Изменение видов разрешенного использования земельных участков 2021

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?


2020-12-24 38.9k быстрее. Это бесплатно!Владельцы земельных наделов нередко испытывают потребность в изменении возможностей их использования. Устанавливается вид разрешенного использования муниципалитетом при формировании надела и указывается в документации при его переходе в аренду или собственность лицам физическим и юридическим.

Чтобы расширить возможности участка, потребуется изменить вид разрешения.

Все изменения должны вноситься с соблюдением норм законодательства.Планируя корректировку вида разрешенного использования земли, владелец должен ответить на несколько вопросов, взвесить все «за» и «против» по каждой позиции.

  • Встает вопрос финансов, которые владелец готов заплатить за процедуру.
  • Целесообразно ли это.
  • Определиться, как это сделать законно и можно ли вообще произвести изменения.

Процедура внесения изменений ВРИ земельного участка регламентируется:

  • Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г.
  • Градостроительным кодексом № 190-ФЗ и Земельным кодексом № 136-ФЗ.

Осуществляется услуга с соблюдением правил земельного пользования, застройки конкретной единицы территории.Земельным кодексом закреплено, что все земли разделены на категории в соответствии с назначением.

Перечислим категории, этой земли:

  1. населенных территорий, где разрешается возведение строений в рамках развития территорий городских и сельских поселений;
  2. заповедные и охраняемые территории;
  3. лесничество, охраняемых зон вблизи водоемов;
  4. с ограничением по использованию;
  5. отведенные под объекты промышленности, энергетики, связи и т.д., а также используемые в целях военных разработок, объектов космического направления и гос.безопасности;
  6. участки запасного назначения.

Распространенными категориями, которые наиболее часто переводят в другое использование, являются земли населенных пунктов, а также сельхозназначения. Изменение разрешения касается, как правило, получения возможности построить жилой дом, зарегистрировать и прописаться для постоянного проживания. А для этого участок должен иметь статус ИЖС.Если говорить о видах использования, то этот фактор, определяющий деятельность, которую позволено производить на конкретном наделе.

Заметим, что в разных категориях могут оказаться одинаковые разрешительные виды. Например, сельхозземли и участки населенных пунктов позволено использовать для ведения ЛПХ.Самые популярные виды разрешенного использования наделов:

  1. крестьянско-фермерской деятельности;
  2. осуществления с/хозяйства (производства с/х продукции) с возможностью возведения помещений, требуемых для переработки, а также хранения выращенной продукции;
  3. ЛПХ;
  4. организации садоводства и огородничества;
  5. ИЖС с правом строительства частного жилого дома определенных параметров.

В каждом случае имеются свои требования и ограничения.

Если дело касается надела под ИЖС, то на нем обязательно должен быть построен частный дом. На земле под огород и сад законом разрешено возвести домик, но получить в нем прописку невозможно.

Надел под ЛПХ должен использоваться только по прямому назначению и получить разрешительные документы на строительство на нем не получится.1.

Первыми шагами будут уточнение градостроительных регламентов, касаемо вида использования земли.Это необходимо сделать в начале подготовки к изменениям разрешения, чтобы уточнить вид использования земельных участков для функциональной территории, в пределах которой расположен участок земли.Данные о возможных ВРИ содержит один из документов:

  1. справка о зонировании территориальной единицы, в пределах которой расположен надел.
  2. градостроительный план;
  3. выписка из правил землепользования и застройки (ПЗЗ) о разрешенных видах использования, которую можно заказать, зная кадастровый номер или адрес участка — скачать образец;

Заказать эти документы можно при обращении в Росреестр (в том числе на их официальном сайте), через МФЦ, в администрации по месту нахождения участка.2.

Какое разрешенное использование определено для конкретного участка.ВРИ земель разделены на три группы:

  1. вспомогательные (они могут быть назначены дополнительно к двум первым группам).
  2. условно разрешенные (назначены в результате публичных слушаний);
  3. основные;

3.

Подбор вида использования, который будет максимально соответствовать тому, какие цели запланированы для надела.В каждой группе имеется свой перечень ВРИ, из которого может быть выбран наиболее подходящий для изменения и отвечающему планируемому использованию. При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными.
При этом обязательно стыкуются вспомогательные виды с основными. Все виды должны соответствовать .На данный момент существует ряд нестыковок Классификатора ВРИ с градостроительными регламентами.

Постепенно к началу 2021 года ПЗЗ претерпят изменения и будут приведены в соответствие с Классификатором.Наиболее наглядный пример связан со строительством жилого дома на землях КФХ, поскольку в Классификаторе ВРИ нет такого вида использования участка. Поэтому муниципалитеты не выдают разрешение на постройку, так называемого, дома фермера.

Можно уточнить в ПЗЗ администрации, относится ли возведение жилого помещения к условно разрешенному для данного надела. Проблема может решиться, если основной ВРИ заменить на условно разрешенный или назвать дом хозяйственной (складской) постройкой. Но прописаться в нем будет невозможно.4.

Далее следует подготовка документов и предоставление в местную администрацию по нахождению участка, если требуется проведение публичных слушаний, или в орган Росреестра.

Однако, если новый вид разрешенного использования предусматривает жилищное строительство, решение принимается без публичных слушаний — при условии, что новый вид не противоречит его целевому назначению.5.

Принятие решения о смене категории разрешенного использования земли в компетенции земельного комитета органа местного самоуправления. Точную информацию можно посмотреть на сайте администрации.Зачастую возникает потребность перемены разрешения на использование не только для возможности строительства жилого дома, но и для проектов коммерческого направления.

Например, автостоянки или комплекса для занятий спортом. Любое изменение должно производиться с согласия комиссии при администрации.При рассмотрении заявления принимается решение в пользу жителей проживающих на этой территории.

Чтобы получить положительное заключение, необходимо указать в заявлении всю очевидную пользу для развития инфраструктуры поселения. Если будут соблюдены все градостроительные, а также противопожарные нормы, то дается соответствующее одобрение.При изменении ВРИ участка используется один из вариантов:

  • Путем проведения публичных слушаний. Собственником подается заявление в администрацию для установления иного вида использования надела, если отсутствуют действующие Правила землепользования и застройки, выносится постановление в результате одобрения граждан.
  • Заявление подается в Росреестр через МФЦ лично, через доверенное лицо или отправлением по почте в рамках градостроительного регламента. Применим в случае корректировки вида разрешения с внесением поправок в данные кадастра по участку и в нужной графе заявления указывается вид соответствии с Классификатором.

Заявление об установлении соответствия ВРИ земельного участка классификатору (бланк) — .На рассмотрение собственником земли подается заявление и ряд документов.

В результате положительного одобрения происходит изменение ВРИ или выдается мотивированный отказ с указанием причины и нормативного акта, на который отсылается полномочный орган.В заявлении обязательно указываются:

  1. срок пользования или владения;
  2. причины изменения вида разрешения на землю.
  3. характеристики кадастрового учета и технические данные;
  4. характеристики надела, сведения о нем;
  5. точное положение;
  6. форма собственности;

Чтобы получить положительный ответ, нужно акцентировать внимание на недопущение нарушения норм градостроения в результате производимых изменений. Заверяется документ подписью собственника.Административный регламент устанавливает перечень документов, которые должны подаваться вместе с заявлением на изменение вида разрешенного использования надела. Категория участка земли может повлиять на количество документов, которым потребуется расширить вышеперечисленный перечень.Подать пакет документов можно несколькими способами и в каждом случае требования к его формированию могут отличаться.

Рассмотрим каждый случай подробнее.В Росреестре или МФЦ можно обратиться сразу при соблюдении условий:

  1. при наличии в администрации ППЗ, градостроительных регламентов;
  2. планируемый ВРИ зоны, где находится участок, по основному виду состыкован с Классификатором.

Подать документы может лично через МФЦ владелец или арендатор участка, по которому требуется произвести изменение вида разрешения на использование. При этом к заявлению о кадастровом учете изменений недвижимости прикладываются копии:

  1. устанавливающих право на земельный надел;
  2. удостоверения личности гражданина, подающего заявление;
  3. полученного ранее решения администрации о праве на перемену ВРИ земли (в случае, когда заявитель пользуется арендованной землей).

Бланк заявление о государственном кадастровом учёте изменений объекта недвижимости — Все остальные документы, которые могут потребоваться для уточнения сведений в ходе оказания услуги, орган Росреестра получает у других государственных структур самостоятельно в рамках действующих регламентов и межведомственного взаимодействия. Не возбраняется представление иных документов собственником.Изменения в учетные данные кадастра должны вноситься в срок 23 рабочих дня от момента передачи в уполномоченный орган документов.В администрацию заявление с документами подается при необходимости:

  1. проведения публичных слушаний, в результате которых будет согласовано установление нового ВРИ;
  2. приведения имеющегося вида разрешения в соответствие с Классификатором.

Прикладываются следующие копии:

  1. схема расположения земельного участка.
  2. выписки из ЕГРИП для предпринимателей (ЕГРЮЛ для юридических лиц), а также свидетельства о регистрации юр.

    лица или ИП;

  3. бумаги правоустанавливающего характера на землю и строения;
  4. паспорта заявителя или нотариальной доверенности представительного лица собственника (арендатора) земли;
  5. когда заявитель не собственник земли (например, участок арендуется), то необходимо получить согласование от собственника, что он не возражает по поводу изменения ВРИ.

Заявление будет иметь форму прошения о приведении ВРИ в соответствие с Классификатором.Администрация самостоятельно может запросить необходимые документы:

  1. кадастровый паспорт участка,
  2. правоустанавливающие документы.
  3. выписку из ЕГРН,

Но заявитель вправе приобщить их к пакету подаваемых документов по своей инициативе.Сроки принятия решения составляют в зависимости от необходимости проведения слушаний 30-60 рабочих дней.По информации с сайта Госуслуг подать заявку на оказание услуги по изменению ВРИ земельного участка можно:

  • При личном обращении в МФЦ;
  • Жители Московского региона могут получить электронную услугу на сайте .
  • Почтовым отправлением с вложением всех необходимых документов;

Ознакомиться о порядке предоставления, результате обращения, необходимых документах и случаях отказов можно на портале Госуслуг.

Здесь же имеются ссылки на нормативные документы и административные регламенты касательно исполнения услуги по изменению вида разрешенного использования надела.Похожие записи

Изменение разрешенного использования участка 2-мя способами

31 января 2020Дмитрий РудыхВ 2021 году изменение разрешенного использования земельного участка зависит от нескольких условий.Первое условие: вид права, на котором вам принадлежит земля.Второе условие: местонахождение земельного участка.Третье условие: группа, к которой отнесены старый и новый виды разрешенного использования земельного участка.Всего существует 5 видов прав, на которых можно владеть участком.Среди них выделяют:

  1. аренда,
  2. собственность,
  3. пожизненное наследуемое владение.
  4. постоянное (бессрочное) владение,
  5. безвозмездное пользование,

В этой статье рассмотрим изменение разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности и аренде.1-ый способ.Для начала коротко разберемся:

  1. что такое Правила землепользования застройки.
  2. поймем что такое территориальная зона,
  3. что такое разрешенное использование земельного участка,
  4. что такое градостроительный регламент,
  5. узнаем что такое карта градостроительного зонирования,

Перечисленные термины звучат сурово, но на самом деле разобраться в них достаточно просто.Что мы сейчас и сделаем, чтобы на основе понимания этих терминов, суметь изменить разрешенное использование земельного участка.В законах нет четкого определения термина – разрешенное использование земельного участка.Тем не менее, из системного толкования законов можно сделать вывод, что разрешенное использования – это направления деятельности, которые можно осуществлять на участке.Иными словами, разрешенное использование — это то, что можно делать на земле.Все виды разрешенного использования (сокращенно – ВРИ) изложены в Классификаторе.Используйте бесплатный онлайн видов разрешенного использования по ссылке.В законе, в частности в Градостроительном кодексе (статья 1), дано определение.Территориальные зоны – это зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.Иными словами, территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены какие-то градостроительные регламенты.К градостроительным регламентам подойдем чуть позже, а пока отметим следующее.Практически все города, поселки, села и др.

населенные пункты разделены на территориальные зоны.Некоторые примеры территориальных зон:

  1. сельскохозяйственная.
  2. промышленная зона,
  3. жилая зона,
  4. деловая зона,

В разных населенных пунктах может быть разное количество территориальных зон.Одна территориальная зона может иметь от 1 до нескольких десятков видов разрешенного использования.Напомню, что всего существует 113 видов разрешенного использования.Виды разрешенного использования, действующие на территориальной зоне, распределяются по 3-м группам:

  1. вспомогательные виды разрешенного использования,
  2. условно разрешенные виды использования.
  3. основные виды разрешенного использования,

Иными словами, если допустим территориальная зона имеет 35 видов разрешенного использования, то все эти ВРИ будут распределены по 3-м группам.Далее в статье рассмотрим, как изменять виды разрешенного использования из разных групп, а пока продолжим разбираться с терминами.В законе (статья 1 ГрК) дано очень объемное определение.Градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.Для целей изменения разрешенного использования нужно просто запомнить, что градостроительные регламенты – это документы, в которых описаны виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны.Иными словами, чтобы узнать виды разрешенного использования, действующие на вашей территориальной зоне, нужно найти нужный градостроительный регламент.Ответ прост.Градостроительные регламенты содержаться в Правилах землепользования и застройки (сокращено – ПЗЗ).Для справки.В Правилах землепользования и застройки помимо градостроительных регламентов, содержатся Карты градостроительного зонирования.Карты – это графические документы, которые являются приложением к Правилам землепользования и застройки.На картах зонирования отображаются границы всех территориальных зон, которые установлены в конкретном населенном пункте.Проще говоря, с помощью карты зонирования можно определить, к какой территориальной зоне относится ваш участок.Исходя из территориальной зоны, можно определить, какие виды разрешенного использования может иметь ваш участок.В законе (статья 1 ГрК) дано определение.Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается органом местного самоуправления, органами государственной власти — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.Другими словами, ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования.Правила землепользования и застройки принимаются в каждом населенном пункте.Поэтому на сайте местной администрации, в открытом доступе, должны находиться действующие редакции ПЗЗ с прилагаемыми картами зонирования.Правила землепользования и застройки нужно скачать с сайта местной администрации.Прежде чем начинать изменение разрешенного использования земельного участка, нужно найти Правила землепользования и застройки, в которых содержатся градостроительные регламенты и карты зонирования.Используя карту, следует определить, в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.Зная наименование своей территориальной зоны, необходимо в ПЗЗ найти описание градостроительного регламента, в котором содержаться все виды разрешенного использования, допустимые на данной территориальной зоне.Из найденного перечня видов разрешенного использования, нужно выбрать подходящий ВРИ и приступить к процедуре смены вида разрешенного использования.Продолжим начатую в начале статьи тему изменения разрешенного использования участка, который находится в собственности.Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка, который находится в собственности зависит от того, к какой группе относится новый ВРИ.Напомню, виды разрешенного использования участка распределяются по 3-м группам:

  1. условно разрешенные виды использования.
  2. основные виды разрешенного использования,
  3. вспомогательные виды разрешенного использования,

В Правилах землепользования и застройки вы найдете все 3 группы.Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к основным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр.легко составить в течение 3 минут с помощью онлайн сервиса.Вместе с Декларацией система предоставит готовое пошаговое руководство.Заявление об изменении ВРИ, как правило, заполняет сотрудник Росреестра самостоятельно с использованием программных средств.Получать чье-либо согласие или разрешение на изменение ВРИ из числа основных видов, не нужно.Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке изменить вид разрешенного использования на любой основной вид, предусмотренный в ПЗЗ.Если вид разрешенного использования, который вы хотите установить, относится к вспомогательным видам, то достаточно подать декларацию в Росреестр, точно также как и для основных ВРИ.Никаких разрешений и согласований получать не нужно.Важный нюанс.Собственник не может изменить основной вид разрешенного использования на вспомогательный.Допускается добавление вспомогательного вида разрешенного использования к основному.Иными словами, выбирая вспомогательный ВРИ, вы добавляете его к основному виду, и в результате ваш участок будет иметь 2 вида разрешенного использования (основной и вспомогательный).Таким образом, собственник земельного участка может самостоятельно, в уведомительном порядке добавить вспомогательный вид разрешенного использования, предусмотренный в ПЗЗ, к основному виду.По общему правилу, нет запрета на изменение условно разрешенного вида использования.Однако, процедуры, которые необходимо пройти, достаточно сложны и затратны.Тем не менее, если вы собственник участка и хотите выбрать условно разрешенный вид использования, то действовать нужно следующим образом.Единой формы заявления нет.Образец можно поискать на сайте местной администрации или в Правилах землепользования и застройки.В данном заявлении обязательно нужно обосновать необходимость установления условно разрешенного использования участка.В качестве обоснования можно указать — повышение эффективности использования земли.В администрациях есть комиссии, которые рассматривают такие заявления.Как правило, такие комиссии действуют при отделах архитектуры и градостроительства.Комиссия проверяет заявление, готовит проект решения и организует общественные обсуждения или публичные слушания.Указанные обсуждения или слушания проводятся в порядке, установленном уставом муниципального образования.В любом случае, срок проведения слушаний не может превышать 1 месяц.По результатам общественных обсуждений или публичных слушаний комиссия готовит рекомендации, которые направляются главе администрации.На основании рекомендаций комиссии глава администрации принимает решение: разрешить или отказать в предоставлении условно разрешенного использования земельного участка.Отказ можно обжаловать в суде.Если глава администрации вынес положительное решение, то оно является основанием для Росреестра установить условно разрешенный вид использования земельного участка.Обратите внимание: заявитель несет расходы по проведению общественных обсуждений или публичных слушаний.Таким образом, собственник земельного участка имеет возможность установить условно разрешенный вид использования участка, протянув решение через процедуру общественных обсуждений или публичных слушаний.2-ой способ.По общему правилу, арендатор земельного участка может изменить вид разрешенного использования только с согласия арендодателя, то есть с согласия собственника участка.Единой процедуры получения согласия арендодателя нет.В каждом муниципалитете действуют свои правила и процедуры получения такого согласия.Если вы арендуете муниципальную землю, то нужно обратиться с заявлением (в свободной форме) в администрацию, в котором обосновать необходимость изменения ВРИ и попросить дать письменное согласие.Скорее всего, данное согласие будет выражено в распоряжении или постановлении главы администрации.Если согласие получено, то дальнейшая процедура изменения разрешенного использования участка будет аналогична той, которая описана для собственника участка.Если получен отказ в даче согласия, то история на этом заканчивается, потому что изменить вид разрешенного использования в таком случае не получится.Если участок находится в государственной или муниципальной собственности и арендатор заключил договор аренды участка по результатам торгов, то он (арендатор) не вправе требовать изменения вида разрешенного использования земельного участка (п. 2 Обзора практики рассмотрения дел, утвержденного Президиумом ВС РФ от 14.11.2018 года).Если арендатор получил участок под конкретный вид использования (как правило, такие участки предоставляются без аукциона), то изменить вид разрешенного использования он не может.Таким образом, возможности арендаторов в изменении видов разрешенного использования участков очень ограничены.Выходом из ситуации может быть выкуп земельного участка из аренды.Для справки.Если арендуемый участок имеет вид разрешенного использования , то его можно выкупить из аренды после строительства дома.Как правило, в большинстве муниципальных образований, стоимость выкупа земли из аренды под ИЖС не превышает 15% кадастровой стоимости.В моем населенном пункте она составляет всего 3 процента.Хотя, надо признать, что встречаются неадекватные власти, которые устанавливают цену выкупа в размере 100% кадастровой стоимости.

Но таких меньшинство.И в завершение, рассмотрим случай,Как вы помните, в Правилах землепользования и застройки перечисляются виды разрешенного использования, действующие на определенных территориальных зонах.Однако, ПЗЗ содержит не только виды разрешенного использования, но и предельные размеры земельных участков.Предельные размеры земельных участков имеют 2 параметра:

  1. минимальный размер земельных участков,
  2. максимальный размер участков.

Например, на скриншоте видно, что для территориальной зоны Ж-1, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, установлены минимальные размеры участков — 6 соток, а максимальные размеры – 20 соток.Иными словами, для каждого вида разрешенного использования устанавливаются минимальные и максимальные размеры земельных участков.Это означает, что в данной территориальной зоне, все земельные участки с определенным видом разрешенного использования не могут по своей площади выходить за пределы минимальных и максимальных размеров.Наличие предельных размеров земельных участков накладывает одно ограничение на изменение разрешенного использования.Указанное ограничение состоит в следующем.Изменение вида разрешенного использования земельного участка невозможно в случае, когда площадь земельного участка не будет соответствовать предельным размерам запрашиваемого вида разрешенного использования.Другими словами, если площадь земельного участка не вписывается в параметры предельных размеров нового вида разрешенного использования, то произвести изменение ВРИ не получится.Вы наверняка заметили, что все вышеописанные способы изменения разрешенного использования земельного участка, завязаны на Правила землепользования застройки.Однако, ПЗЗ принимаются и действуют только в пределах населенных пунктов.Как быть, если нужноК участкам, на которых не действуют ПЗЗ, как правило, относятся земли сельскохозяйственного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, и земли лесного фонда.Про изменение разрешенного использования таких земельных участков, напишу отдельную статью, если в комментариях будет достаточно запросов на эту тему.Вкратце скажу, изменение видов разрешенного использования земельных участков с/х назначения, лесного фонда и других, на которые не распространяются Правила землепользования и застройки, устанавливается отдельными федеральными законами.Желаю удачного дня и достойной жизни.Узнавайте 1-ым о новых публикациях Сохраните статью в соц.

сети

Порядок изменения вида использования земельного участка

Изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка – это неизбежная операция, требующаяся для того, чтобы получить право использовать свою землю для какой-либо цели, не предусмотренной ее действующим ВРИ.

Согласно ст. 30 Градостроительного кодекса РФ, изменить ВРИ возможно только, если это предусмотрено местными правилами землепользования и застройки, утвержденными для данного муниципального образования.

Разрешенный вид использования – это не просто слова. Собственник земли имеет право пользоваться своим участком только так, как это разрешено и зафиксировано в правоустанавливающих документах.

Иные способы использования недопустимы. Типичный пример. Собственник хотел бы построить на своем участке торговую точку.

Однако данная земля имеет сельскохозяйственное назначение.

Это означает, что выполнить свое желание он по закону не вправе.

Возможно это станет только после смены ВРИ.
В действительности изменение ВРИ может потребоваться в силу самых разнообразных причин:

  • Перепродажа земли. С изменением ВРИ вполне возможно увеличить стоимость участка в несколько раз. Например, если ранее землю можно было использовать только для сельскохозяйственных нужд, а после смены ВРИ на ней можно будет построить многоквартирный дом, то цена участка возрастет минимум в 3-4 раза.
  • Жилое строительство. Эта цель стоит перед огромным количеством землевладельцев, которые и хотели бы построить жилье на своей земле, но не вправе этого сделать до смены ВРИ.
  • Строительство торговой точки или производственного предприятия. В этом случае земля будет приносить максимум прибыли даже в том случае, если конечной целью правообладателя станет ее перепродажа.

Использование земли вразрез с ВРИ чревато для правообладателя серьезным административным штрафом, который будет взиматься до тех пор, пока собственник не устранит выявленное правонарушение.

На данный момент предусмотрены следующие штрафы за данное правонарушение:

  • До 1,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 20 тыс. руб.) за отсутствие строительства на земле, выделенной под ИЖС.
  • До 0,5% от кадастровой оценки земли (но не менее 3 тыс. руб.) за неиспользование земель сельскохозяйственного назначения.
  • До 1% от кадастровой оценки участка (не менее 10 тыс. руб.) за нецелевое его использование.

Все перечислены в классификаторе ВРИ.

Каждый участок имеет присвоенный ему основной ВРИ, Однако, существуют также градостроительные регламенты, применяемые к каждой отдельно взятой территориальной зоне. И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.
И этим регламентом за конкретной территорией может быть закреплено несколько дополнительных видов условно разрешенного использования земель.

Главным отличием междуосновными ВРИ и условно разрешенными является то, что для использования земли, в соответствии с основным ВРИ, правообладателю не требуется ничье разрешение.

Это право итак за ним закреплено правоустанавливающими документами. Иное дело условно разрешенные ВРИ. Чтобы получить право на любой из условно разрешенных ВРИ потребуется предварительное согласование с соответствующими органами местного самоуправления.

Это в первую очередь касается капитального строительства. Собственнику земельного участка необходимо тщательно подготовиться к процедуре, заранее собрав все документы. В частности следует обратиться в местную адимнистрацию, чтобы уточнить: имеется ли соответствующее постановление, на основании которого может быть осуществлено изменение ВРИ.

Помимо этого потребуются:

  • Проект планировки той территории, к которой относится данный участок.
  • Ситуационный или адресный план участка, исходя из которого можно легко определить, где именно находится сам участок и смежные с ним.
  • Если землевладелец – юридическое лицо, предоставляется выписка из ЕГРЮЛ.
  • Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка. Его заполняет собственник и подает в местную администрацию на имя ее главы.
  • Если интересы заявителя представляет третье лицо (адвокат), прилагается копия его паспорта и нотариально заверенная доверенность, в которой точно перечислены все полномочия представителя.
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности и содержащая все основополагающие характеристики участка, а также документ, на основании которого это право было приобретено: завещание, купчая, дарственная и т.д.
  • Если на участке имеются какие-либо капитальные строения (объекты недвижимости), то к заявлению прилагаются правоустанавливающие документы и на них.
  • Согласование с арендодателем вопроса изменения ВРИ, если участок находится в долгосрочной аренде, а заявление подает от своего имени арендатор.
  • Паспорт или иной документ, подтверждающий личность землевладельца.

Скачать Этот перечень – основной. В зависимости от конкретного ВРИ, список может быть расширен.

Чтобы не потратить время впустую, лучше всего заблаговременно уточнить полный перечень в местной администрации, а также ознакомиться с формой заявления и другими обязательными формами.

В общем случае заявление и все приложения к нему в администрацию подает сам землевладелец.

Однако с его согласия это могут сделать доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности), а также арендаторы. Документы можно отправить и Почтой России.

В том случае, когда заявитель или его доверенное лицо подают документы в приемной администрации, взамен выдается расписка в получении, на которой поставляется полный перечень принятых документов, а также дата и подпись уполномоченного лица.

Срок рассмотрения заявления ограничен.

В общем случае он не может быть дольше 60 дней, но если рассмотрение вопроса не требует организации и проведения публичных слушаний, тогда заявление рассматривают и принимают по нему решение в течение не дольше 30 дней.

Общего закона, согласно которому за изменение ВРИ взимается госпошлина в установленном размере – нет. Однако, на местном уровне вполне могут издаваться постановления, по которым за изменение ВРИ может взиматься в пользу бюджета субъекта федерации установленная сумма.

Уточнить этот вопрос следует там же, куда и подается заявление вместе с приложениями к нему. После рассмотрения поданного землевладельцем или его доверенными лицами заявления, глава администрации принимает решение об удовлетворении или отказе в изменении ВРИ.

Чтобы получить решение, необходимо явиться в администрацию и предъявить паспорт или доверенность. И решение, и отказ выдаются только в письменной форме. Отказ обязательно должен быть мотивированным, а при несогласии землевладельца с ним документ можно использовать для оспаривания в суде или в вышестоящей инстанции.

Отказ обязательно должен быть мотивированным, а при несогласии землевладельца с ним документ можно использовать для оспаривания в суде или в вышестоящей инстанции. Для собственника участка решение администрации является основанием для . При этом сведения в Росреестр подает местная администрация, которая и вынесла такое решение.

С момента, когда администрация направляет в Росреестр сведения о принятом решении об изменении ВРИ, в отношении какого-либо земельного участка, должно пройти не более 15 дней до внесения изменений в ЕГРН.

Этот регламент принят в отношении межведомственного информационного взаимодействия. Далее закон отводит только 5 дней на то, чтобы уведомить о внесении изменений правообладателя.

Уведомление отправляется по известному адресу (электронному или обычному), согласно Приказу №173 от 25.03.2016 г. Минэкономразвития России, а также ст.

34 ФЗ №218. Если в обозначенный срок правообладатель не получил официального уведомления, он вправе лично обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением о внесении изменений (ст. 33 ФЗ №218). В этом случае Росреестр направляет в течение 3 дней с момента получения заявления запрос в местные органы государственной власти и самоуправления для получения информации, а в течение 5 дней уведомление о внесении изменений направляется заявителю.

Собственнику следует иметь в виду, что по итогам изменения ВРИ, может существенно измениться кадастровая стоимость участка, а в соответствии с этим изменится в большую сторону и размер земельного налога. Оспорить завышенную, по мнению правообладателя, кадастровую стоимость можно в Росреестре и в суде, согласно Ф №135 от 29.07.1998 г.

Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.

Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д.

Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.

Как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Земля в населенных пунктах (города, поселки, села и др.) территориально поделена на зоны. Согласно Градостроительному кодексуРоссийской Федерации (далее – ГрК РФ) они называются — территориальные зоны. Территориальная зона – это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты.

Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают правила: для чего можно использовать землю, какие объекты недвижимостиможно строить, их параметры по высоте, отступы от границ земельного участка и пр. параметры. Цели использования земельного участка и тех объектов недвижимости, которые на нем расположены, в законодательстве называются виды разрешенного использования.

Вид разрешенного использования (далее — ВРИ) – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог. ВРИ делятся на основные, вспомогательные и условно разрешенные.

При этом вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному или условно разрешенному. Установить его вместо основного нельзя. Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденнымприказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.

ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте. Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить — приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом.

Так, согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки. Изменение ВРИ земельного участка на вид, отнесенный к условно разрешенному, возможно только на основании решения уполномоченного органа по результатам проведения общественных обсуждений или публичных слушаний. Поскольку изменение разрешенного использования земельного участка осуществляется с использованием процедуры государственного кадастрового учета, следовательно, собственнику земельного участка необходимо обратиться с заявлением, форма которого утверждена приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 №920, в орган регистрации прав для установления выбранного вида разрешенного использования земельного участка.

Заявитель также может представить по своему желанию, например, копию выписки из ПЗЗ, акт соответствующего органа о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования. Данная государственная услуга предоставляется заявителям бесплатно. Заявление можно подать в любой удобный офис приема документов Многофункционального центра «Мои документы» (далее – МФЦ).

Со списком офисов приема документов МФЦ можно ознакомиться на сайте Росреестра по адресу: В случае принятия решений (актов) об изменении разрешенного использования земельного участка, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять соответствующие документы в орган регистрации прав для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Однако есть случаи, когда нельзя изменить ВРИ: — когда договор аренды земельного участка заключили на торгах; — когда земельный участок дан в аренду для конкретного ВРИ. Если хотите изменить ВРИ на определенный вид, но для него написаны такие параметры (и это внесено в ПЗЗ или градостроительный регламент), которые не позволяют использовать его так, как вы планируете.

Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога. А.Н.Демдек, специалист – эксперт Кызылского отдела Управления Росреестра по Республике Тыва

Письмо Росреестра от 26.06.2020 N 13-5600-АБ/20 «О внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о виде разрешенного использования земельного участка»

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИПИСЬМОот 26 июня 2020 г. N 13-5600-АБ/20О ВНЕСЕНИИВ ЕДИНЫЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ РЕЕСТР НЕДВИЖИМОСТИ СВЕДЕНИЙО ВИДЕ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКАВопрос: Просим представить позицию по вопросам, связанным с внесением в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений о виде или видах разрешенного использования земельных участков, сообщает.Ответ: В соответствии с о Росреестре, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г.

N 457 (далее — Положение N 457), Росреестр является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим в том числе выработку государственной политики и нормативно-правовое регулирование в отнесенных к его ведению сферах деятельности. Согласно N 457 Росреестр не наделен полномочиями по официальному разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.Вместе с тем по изложенным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.В соответствии с Земельного кодекса Российской Федерации, , Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) правообладатель земельного участка вправе выбрать любой вид разрешенного использования земельного участка из числа основных или вспомогательных видов, установленных градостроительным регламентом, что не предполагает необходимости издания каких-либо актов со стороны органов государственной власти или органов местного самоуправления (пункт 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года). В то же время в соответствии со ГрК РФ заинтересованное лицо вправе получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка в порядке, предусмотренном данной статьей, что, в свою очередь, предусматривает необходимость принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления отдельного решения.

Таким образом, законодательством о градостроительной деятельности различаются процедуры выбора вида разрешенного использования правообладателем земельного участка и предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка заинтересованному лицу.В этой связи Росреестром не поддерживается позиция о необходимости при принятии решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка одновременного принятия решения об установлении (определении, изменении) вида разрешенного использования земельного участка, поскольку такой подход не следует из законодательства Российской Федерации.

Кроме того, РФ не предусматривается, что при получении заинтересованным лицом разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка такой вид разрешенного использования должен стать основным или дополнительным и заменить собой иные виды разрешенного использования, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Также следует учитывать, что возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка на основании отдельного решения главы местной администрации была предусмотрена в переходный период применения законодательства о градостроительной деятельности ( Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ

«О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»

).На основании вышеизложенного, по мнению Росреестра, при поступлении от уполномоченного органа решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка ранее установленный в отношении такого земельного участка основной вид разрешенного использования должен сохраняться и продолжать оставаться актуальным наряду с возможностью использования земельного участка в соответствии с условно разрешенным видом разрешенного использования.

Федерального закона от 13 июля 2015 г.

N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 г.

N 943 (далее — Порядок ведения ЕГРН), установлено, что в сведениях ЕГРН о земельном участке указываются в том числе вид или виды разрешенного использования земельного участка путем указания: установленного вида разрешенного использования — на основании соответствующего акта уполномоченного органа с указанием в том числе реквизитов такого акта об установлении вида разрешенного использования;вида разрешенного использования земельного участка из числа видов разрешенного использования, предусмотренных градостроительным регламентом, и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок (с указанием реестрового номера границы территориальной зоны, сведения о которой внесены в ЕГРН, посредством указания которого в том числе обеспечивается взаимосвязь записей раздела ЕГРН на земельный участок с записями реестра границ, или реквизитов решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об утверждении правил землепользования и застройки или о внесении изменений в них, если в реестре границ отсутствует запись о соответствующей зоне).Согласно , , Закона N 218-ФЗ, сведения о виде разрешенного использования земельных участков, могут быть внесены в ЕГРН на основании соответствующего решения (акта), принятого уполномоченным органом государственной власти (органом местного самоуправления), направленного в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия в соответствии с требованиями Закона N 218-ФЗ и предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1, 3 — 13, 15 статьи 32 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2015 г.